データから見る一棟物件投資の成功術③「RC造」か「木造」か

今回は、一棟投資物件の建物構造について見ていきます。※本連載では、資産運用のプロが、投資初心者に向けて不動産投資の基本を分かりやすく解説していきます。

「RC造」と「木造」…それぞれのメリット、デメリット

これまで、一棟投資物件の「都心VS地方」、「新築VS中古」いついてお話をさせていただきました。 今回は「RCVS「木造」と、建物の構造についてのお話しさせていただきます。 RCも木造もそれぞれにメリットとデメリットがあり、どっちを選ぶべきかと悩まれる方も多いでしょう。こちらの記事を参考にして頂けますと幸いです。

 

1、RC造物件のメリットとデメリット

 

RC造は、鉄筋コンクリートの略で、一般的にはマンションはRC造になっています。 ますはRC造のメリットとデメリットを見ていきましょう。

 

(1)RC造物件の5つのメリット

 

RC造物件は大きく以下の5つのメリットが挙げられます。

 

①建物価格が大きく、減価償却が取りやすい

 

RC造の物件は建物価格が大きいため、減価償却は取りやすいというメリットがあります。 また、建物にしか消費税がかからないため、消費税還付を受ける際も大きな金額を受け取ることができます。

 

②耐用年数が長いため、融資期間が取れやすく、出口戦略も立てやすい

 

RC造の建物の法定耐用年数は「47年」と長くなっているため、融資期間が取りやすくなっています。 また、例え20年を所有したとしても、売却時にまだ27年の耐用年数が残っていることから、出口戦略も立てやすいと言えます。

 

③細かい修繕はあまり必要ない

 

RC造の物件は主要構造部には鉄筋が入っていますので、屋根など細かい修繕はあまり必要ないと思っていいでしょう。

 

④物件価格が高く、まとまったキャッシュフロー得やすい

 

RC造の物件は1棟の物件自体が大きく、部屋数も多い為、まとまったキャッシュフロー得られやすいことから投資効果は高いと言えます。

 

⑤耐震、耐火、遮音性に優れている

 

RC造の物件は構造がしっかりしていることから、耐震、耐火、遮音性に優れおり、耐久性も優れています。

 

(2)RC造物件の4つのデメリット

 

一方、以下のようなデメリットもあります。

 

①建物比率が大きいので、建築年数経過と共に減価率も大きくなる

 

RC造物件は、売買価格の中で建物の比率が大きいので、建築年数の経過と共に建物の評価が下がり、減価率が大きくなるというデメリットがあります。

 

②大規模修繕時の費用が大きくなる傾向が強い

 

RC造の物件は細かい修繕はあまり出ないですが、大規模修繕時の費用が大きくなる傾向が強いです。マンション回りに足場を組むだけで数百万円になることもよくあります。 そのため、きちんと修繕費用を積立てることが非常に重要になります。

 

③建物にかかる固定資産税が高額になる

 

固定資産税は建物と土地とそれぞれに課税されます。RCの場合は建物の評価が非常に高くなるため固定資産税も高額になるデメリットがあります

 

④年間の経費率は木造と比較して高くなる

 

RC造の物件は規模が大きい物件が多く、その分年間の経費率も木造の物件と比較して高くなります。エレベーターなどの機械設備がついている可能性が高い為です

 

2、木造物件のメリットとデメリット

 

続きまして、木造物件のメリットとデメリットを見てみましょう。

 

(1)木造物件の5つのメリット

 

木造物件には下記5つのメリットが挙げられます。

 

①大規模修繕の費用が安価である

 

木造の物件はRC造物件と比較して、一般的には2階建て~3階建ての建物が多く、規模が小さいことから、大規模修繕の費用も安くなる傾向が高いです。

 

②RC造物件と比べて利回りが高い

 

木造物件は価格が安いため、その分利回りはRC造物件より高くなっています。 RC物件は大体7%前後の利回りが一つの目安になっています。木造の場合10%以上の物件も多くあります

 

③経費率、税金が安い

 

木造物件の建物の評価はRC造物件より低くなっているため、固定資産税が安くなります。 また、年間の経費率も安くなります。

 

④耐用年数が短いため、年間の減価償却額がとれる

 

木造の物件の法定耐用年数は「22年」となっているため、所有期間中にはしっかりと減価償却費が取れます。

 

⑤物件の価格が小さい

 

RC造物件と比較して、木造物件の価格はかなり小さくなっています。 新築物件でも1億円以下の物件が多くあります。

 

(2)木造物件の3つのデメリット

 

木造物件には下記3つのデメリットがあります。

 

①水漏れなどの細かい修繕が発生しやすい

 

木造物件の場合、水漏れなど細かい修繕が発生しやすい傾向があり、修繕費用がかかる上に、管理上も手間がかかると言えます。

 

②法定耐用年数短いため、融資期間が取りづらい

 

木造物件の法定耐用年数は22年となっているため、融資を受ける際に融資期間が取りづらくなっています。 また、RC造物件の47年と比較して25年も短くなっているため、減価償却期間も非常に短いです。

 

③出口戦略は立てにくい

 

木造物件の耐用年数が短いため、売却する時に次の購入者がローンを組みづらいというデメリットがあります。

「RC造」と「木造」どちらの建物構造を選ぶべき?

3、RC造と木造どっちがいい?

 

上記にてRC造と木造物件のメリットとデメリットについて書きましたが、一言で言ってしまいますと、

 

●木造の方がリスクは少ない

●RC造は融資のレバレッジを目一杯使うことができる

 

という結論に至ります。 RC造の低利回りに対して、木造は高利回りではありますが、一方、RC造は融資年数が長く、木造は融資年数が短いです。融資年数とキャッシュフローは密接な関係にあるため、表面利回りが違うとは言え、実際に得られるキャッシュフロー金額の実額はそこまで変わってこないと思います。 ただ一部の金融機関では、木造で法定耐用年数を超えても融資年数を出してくれる場合があります。その場合、木造物件のキャッシュフローはかなり良くなります。

 

(1)木造物件に適している方

 

自己資金が少な方や、節税対策を考えている方は、木造の方が適していると言えるでしょう。 出口を考えて木造物件を購入される場合は、「新築もしくは築浅」か「築古」にする方が無難でしょう。

 

①築浅物件は減価償却を活用

 

木造物件の法定耐用年数は短いとはいえ、築浅であれば十分残存年数があります。

 

②築古物件の減価償却期間に注意

 

一方、築古であれば、建物の価値はほぼゼロとなり、土地値に近い価格で購入することができ、売却する時も土地値で売却することが可能となるでしょう。 日本の税制上、法定耐用年数を超過している建築物は法定耐用年数の20%の期間を償却していいというルールがあります。 しかし、その場合、木造物件の減価償却期間が4年となってしまいますので注意が必要です。

 

例:

●木造:耐用年数22年×20%=4.4年(小数点以下切り捨てで4年)

●鉄骨造:耐用年数34年×20%=6.8年(小数点以下切り捨てで6年)

●RC造:耐用年数47年×20%=9.4年(小数点以下切り捨てで9年)

 

となってしまうので減価償却の期間が短くなってしまいます。よって節税対策の次の一手を考えておく必要があります。 また、年収が高く築古物件で1年間の損益通算をして節税効果を最大限に発揮したい方には、木造物件を買い進めるという選択もいいかと思います。 しかし、築古木造は賃貸需要が減るため、運営するノウハウが必要になってきます。リノベーションのテクニックや、効果的な賃貸募集方法など工夫する必要性が出てきます。

 

(2)RC造に適している方

 

RC造は耐用年数が長いため、融資期間も取りやすく、積算価格もしっかり出ますので、都銀などではRCの方が融資は付きやすいです。融資を活用してキャッシュフローを得たい方に適していると言えます。 また、都心部で駅近の物件はほとんどRCになっていますので、これもRCの人気を下支えする要因と言えるでしょう。 また、賃貸需要の観点からもRCが好まれる傾向にあり、築古になったとしても木造よりも敬遠されづらく、売却する際もRCの方が間口は広いと言えます。

 

4、ご自身の投資プランを明確に決めることが重要

 

RCなのか木造なのかは、購入前にきちんと考える必要性があります。 節税効果が全く違い、資産形成の観点からも大きく違いますので、ご自身の現在の資産背景によってどちらを買うかを判断する必要があります。 また、木造とRCでは銀行の評価が大きく変わります。法定耐用年数を融資年数の軸として考える銀行が多いため、耐用年数の短い木造を負債とみなす銀行も多いです(融資を利用する場合)。木造を複数買った後にRCへと投資対象を切り替えたくても、既に所有している木造物件が負債と見なされて、銀行に取り合ってもらえないケースもありますので、投資プランを明確に立てることが重要と言えます

 

 まとめ 

私は相当数の投資家様と今までお会いしておりますが、RCの方が木造より圧倒的に好まれていて、比率としたら大体73くらいにはなるではないかと思います。 建物の構造に関しては、バランスシート、つまり「資産」と「負債」に大きく影響を与える問題です。内容が悪ければ「融資」を継続的に引いていくことは困難になっていきます。もし融資を使いながら不動産投資を考えていらっしゃるのであれば、購入される前に明確な投資プランを立ててからするようにしましょう。

オスカーキャピタル株式会社
 マネージャー

不動産の管理、賃貸仲介業を経て、1棟収益不動産の販売会社に転職。オスカーキャピタル株式会社の設立時から籍を置いており、年間80件の取引に携わっております。全国の不動産マーケットと銀行情報に精通している。
不動産投資は「賃貸経営事業の事業主として投資する」といった意識をもっていただくことが大事だと思っています。
そのため、お客様の属性や資産背景、投資の目的に合った物件とファイナンスの提案。購入後の円滑な賃貸運営のサポートといったトータル的なコンサルティングを提供しております。

著者紹介

連載資産運用のプロが伝授!投資初心者のための「不動産投資」基本ルール

本連載は、株式会社エワルエージェントが運営するウェブサイト「Estate Luv(エステートラブ)」の記事を転載・再編集したものです。今回の転載記事はこちら

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