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営業マンは「審査に通りやすい」金融機関を勧めてくる
1．提携している金融機関以外も探す
営業マンが教えない住宅ローンの1つ目のポイントは、不動産会社が提携している金融機関以外にも探すことです。住宅ローンを組むときには、その不動産会社が事前にいくつかの金融機関と提携します。
・提携している金融機関がある
たとえば、マンションを販売する不動産ディベロッパーは、そのマンションの図面などを事前に金融機関へ提出し、担保価値を算出してもらいます。
その担保価値によって金融機関ごとに金利などの条件が決まり、その金融機関のローン商品を購入検討者へ斡旋するという流れです。言い換えると、営業マンはその物件が提携している住宅ローンしか斡旋しないということです。
・担保価値の低い物件もある
しかし、たとえば定期借地権物件などの特殊な物件や、条件が悪く担保価値が低い物件は、提携している金融機関が少なくなりがちです。
そのため、もしかしたらプライベートローンとして、提携していない金融機関で住宅ローンを組んだ方が条件は良い場合があります。仮に、検討している物件で提携している金融機関が少ない場合には、個別に探してみるのも選択肢の1つです。
2．たくさんの金融機関で試算する
営業マンが教えない住宅ローンの2つ目のポイントは、たくさんの金融機関で試算することです。というのも、提携している金融機関で営業マンが斡旋する金融機関は、「住宅ローン審査に通りやすい」金融機関であるからです。
つまり、営業マンが勧める金融機関は、住宅ローン借入者の希望を叶えるための金融機関ではない場合が多い、ということになります。営業マンは、その物件を購入して欲しいという想いが強く、審査に通りやすいという観点で金融機関を斡旋しがちです。そのため、以下の観点から複数の金融機関でローンシミュレーションをしてもらいましょう。
●金利が低い金融機関
●諸費用が安い金融機関
●特典がたくさんある金融機関
金融機関ごとの条件の違いを知るためには、最低でも3つ以上の金融機関で試算しましょう。そうすれば、「審査に通りやすい」金融機関ではなく、「自分の希望に合った」金融機関を見つけられるはずです。
「元金均等返済」の説明さえしない営業マンも
3．元利均等と元金均等の違い
営業マンが教えない住宅ローンの3つ目のポイントは、「元利均等」と「元金均等」の違いです。結論から言うと、ほとんどの営業マンが元利均等返済を勧め、元金均等返済は話すらしない営業マンもいます。もっと言うと、元金均等返済の存在を知らない営業マンもいるかもしれません。
・それぞれの概要
元利均等返済は、月々のローン支払い額を一定にする返済方法です。この返済方法だと、利息から先に返済するので総返済額は上がります。一方で、毎月の返済額は同じなので、返済プランを立てやすいです。
元金均等返済は、月々の返済額が変動する返済方法です。元金均等返済は、元金から先に返済していくので、どんどん元金が減っていきます。そのため、最初は返済額が高いですが徐々に返済額は減っていき、最終的には元利均等返済よりも総返済額は少なくなります。
営業マンが総返済額の多い元利均等返済を勧める理由は、借入者は返済額が変わることを嫌がるからです。また、初期の返済額は元利均等返済の方が安いという点も理由です。
・具体的な金額の違い
たとえば、3,500万円の借入、借入期間35年、金利0.8％で、元利均等返済と元金均等返済を比較すると以下の通りになります。
●元利均等返済：初月返済額95,571円、総返済額40,139,745円
●元金均等返済：初月返済額106,666円、総返済額39,911,480円
上記の通り、元金均等返済は徐々に返済額が減るので、結果的には総返済額は小さくなります。最初の支払い額は高くても良いので総返済額を下げたい方は、営業マンに元金均等返済での試算表を要望しましょう。
4．団体信用生命保険の種類を知る
営業マンが教えない住宅ローンの4つ目のポイントは、団体信用生命保険の種類を知るという点です。団体信用生命保険の種類を知ることで、自分に合った生命保険を選ぶことができます。
・団体信用生命保険とは？
団体信用生命保険とは、借入者が亡くなったり高度障害になったりしたときに、その時点のローン残債が補てんされる保険のことです。この保険に加入することで、金融機関もローン未返済の状況を避けられますし、残された家族も安心します。
・特殊な団体信用生命保険
団体信用生命保険の種類には以下のようなものがあります。
●3大疾病付き団体信用生命保険
●8大疾病付き団体信用生命保険
3大疾病とはがん・急性心筋梗塞・脳卒中のことで、8大疾病はこれに高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎が加わります。要は、保険が下りる疾病の範囲を広くしたのが、上記のような特別な団体信用生命保険です。
ただ、これらの特殊な団体信用生命保険は、金利が上がったり、別途費用がかかったりします。そのため、前項の元金均等返済と同様、営業マンが勧めることは少ないです。
しかし、生命保険会社に加入するよりも金額的にお得になることもあるので、保険加入に興味がある人は、このような特別な保険について営業マンに説明を求めましょう。
【自ら営業マンに聞こう】
このように、実は営業マンは、借入者にとってベストな住宅ローンを案内しているわけではありません。どちらかというと、住宅ローン審査に通りやすい金融機関を紹介し、あまり余計なことを説明しません。そのため、上述したようなことを理解しておき、必要であれば自ら営業マンに聞き、ベストな住宅ローンを自ら選んでいくことが大切です。
