不動産投資の成功に不可欠な「物件の個別判断」という視点

構造やエリアで対象を限定するのではなく…

不動産投資を成功させるために大切なことの一つは「個別に判断する」ということです。「個別に判断する」とは、たとえば、新築はいいが中古は良くないとか、郊外はいいが都心は買わないというように、構造やエリア等によって物件探しの対象を限定するのではなく、新築・中古や都心・郊外を問わず幅広く目を向け、物件一つ一つの判断をするということです。

 

新築であれ、中古であれ、また都心であれ、郊外であれ、いずれにしても大切なのは、

 

①入居付けの問題がなく、十分なBTCFを確保できる

②出口がある（売却がしやすい）

③金融機関の評価が出る

 

この3つです。

 

しかし、なかなかうまくいかない人もなかにはいます。

 

まず買えない人のよくあるパターンが、買いたい物件に対する制約を設けすぎていること。わざわざ購入物件対象を狭くしすぎて、その結果自分の基準に合う物件が一向に見つからないのです。

 

一番多い制約は、「エリアを絞ってしまう」ことです。

 

「都内」「駅近」「人がいないところはだめ」とこだわりすぎてしまったり、あるいは、◯◯駅というように具体的な駅まで絞っていて、他のエリアに目を向けない方もいます。他のエリアのほうが物件がたくさん出てきているとしても、まったく見向きもしないのです。

 

1R・1Kのアパート・マンションは供給過剰であるとか、人口動態予測から人が少ないエリアは今後ますます厳しくなっていくだろうと考えてしまうのです。もちろん、投資においては、最大限リスクを排除するべきでしょう。

 

しかし、入居付けができるか否かは、都心か郊外かではなく、また乗降客数の多寡でもなく、各駅ごとの個別の判断が必要となります。もし都心の案件で、十分なBTCFが確保でき、そのような物件を購入できるチャンスがあるのなら、都心にこだわってもいいでしょう。ですが、残念ながら現実には十分なBTCFが確保できないケースがほとんどです。

郊外でも、入居付けに困らないエリア・駅は存在する

一方、郊外でも入居付けに困らないエリア・駅はいくらでもあります。また、入居付けのしやすさや出口のとりやすさの程度に応じて、〇〇駅は利回り9％以上、△△駅は利回り9.5％以上、××駅は利回り10％以上であれば検討する、というように「場合分け」することをおすすめします。

 

そうすれば、購入対象となる物件の幅が広がりますし、10％の物件であれば、相当なBTCFを確保できるでしょう。

 

もう一つの非常によくあるこだわりは、木造は購入しないというものです。検討する物件の対象をRCやS造に限定してしまうのです。

 

理由は、RCやS造の方が耐用年数が長い分、売却する際に購入希望者の融資がつきやすく、結果として、出口がとりやすいからです。また、耐用年数以内の融資期間に収めることで、新たに物件購入する際に「ゼロ評価」を避けられることも大きな理由のようです。それで木造にはまったく見向きもしないのです。

 

2億円の物件を利回り11％で買うと、2年間で1億円近くお金が入るのに、それを逃すのは本当にもったいないと思います。

 

たしかに、「木造で利回り11％」という数字は普通ありません。9％でもなかなか見ることはないくらいです。しかし、個別によく見ていくと11％も実際にはあるのです。正確には、10％のものを11％でまわすことのほうが現実的です。

 

RCやS造にこだわっている人も、ぜひ木造にも目を向けてみて下さい。それが手元に残る現金を増やす大きな糸口になると思います。

利回り70％超の「再生物件」を保有している猛者も

すでに先のステージへ進んでいる不動産投資の中・上級者のなかには、中古物件ばかりを購入するという方も少なくありません。新築の場合、利回り8〜9％でも高いほうで、中古の場合、10％を多少超える程度です。

 

しかし、中古物件のなかでも、破格で購入したボロボロのものを上手くリノベーションして再生すると、利回りが20〜30％に跳ね上がることがあります。これが俗に言う「再生物件」です。

 

私たちの投資仲間には、なんと利回り70％超の「再生物件」を保有している猛者もいます。

 

利回り7％の物件と比べると、10倍もの利回り、手元に残るキャッシュベースでは数十倍にもなります。凄まじい破壊力ですね！

 

いったい、どのようにすれば「再生物件」を購入し、運営するステージにまでいけるのでしょうか。

 

リノベーションについて知識や経験を深めていくというより、むしろ「資金力」がものを言います。ボロボロの物件は、なかなか金融機関の融資がつきません。そのため、ある程度自己資金を投入するか、ボロボロの物件でも融資を受けられるだけのかなりの「純資産」が必要となってしまいます。

 

純資産が最低でも1億円、できれば数億円ともなってくれば、ボロボロの物件でも金融機関が融資してくれるかもしれません。実際には、そこまで純資産がある方はなかなかいないので、再生物件のステージまで進んでいる方はかなり少数派です。

 

 

しかし、この本を手にしている皆さんは、非常に利回りの高い物件と「2年で1億円の現金を生むスキーム」によって、最短コースでのこのステージまで到達できるかもしれませんね。

 

ただ、個人的には供給過剰の1R・1Kのアパート・マンションを建設し続けることには「罪悪感」を感じておりますし、社会全体のことを鑑みますと、少しでも多くの方が今あるものを生かす「再生物件」や供給が不足している「老人ホーム」、「障害者施設」等にも視野を広げていただけるとうれしく思います。

 

また、私たちは「お金そのもの」には価値を見いだしていません。それをどう使うのか、どう生かすのか、特にどれだけ社会の、多くの人々の役に立てるのかが極めて重要であると考えています。

 

そして、日本中、ひいては世界中の投資家がそのような考えを持ち、実践することが当たり前の「文化」が少しずつでも醸成されていけばと願っています。

 

 

大坂 真

株式会社Coeur 代表取締役