かつて、土地は持ってさえいれば確実に値上がりした

かつて土地神話というものが信じられていました。土地は持ってさえいれば、確実に値上がりするという神話です。

戦後の地価動向を振り返ると、それは別に神話ではなく、歴然とした事実だったことが分かります。一般財団法人日本不動産研究所で公表する市街地価格指数の変動率の推移を、昭和30年以降振り返ってみましょう。

昭和30年代中盤、40年後半、そしてバブル経済のころ

昭和30年以降の60年、地価が大幅に上がった時期が3回ありました。

第一の時期は、昭和30年代中ごろです。この時は工業地で市街地価格指数の変動率が50％を超えました。前年の1.5倍以上に上がったわけです。

経済白書が「もはや戦後ではない」と記述したのが、1956（昭和31）年のこと。昭和30年代中ごろと言えば、高度経済成長真っ盛りの時期です。重厚長大産業の盛んな設備投資が、地価を押し上げたと見られます。

第二の時期は、昭和40年代後半です。このときは住宅地が突出して値上がりしました。大都市圏では高度経済成長に伴って地方からの人口流入に拍車が掛かっていたうえ、団塊の世代が適齢期を迎え、自然増による人口増加も顕著でした。多くの人が、大都市圏郊外に新しく広い住まいを求めました。旺盛な需要を背景に、郊外団地の開発が進んだのも、この頃です。地価を押し上げる主役は、企業から個人に変わりました。

第三の時期は、時代が昭和から平成に変わる前後の、いわゆるバブル経済の時代です。このとき、地価高騰を先導したのは、大都市部の商業地です。新しいオフィスビルが次々に建設され、都心近くでも住宅地として機能していた街は次第にビル街へと様子を変えていきました。再開発の計画もあちこちで浮上しました。都心部でビルを求める需要が地価を押し上げ、それが周辺部にまで広がっていきました。

地価は景気の遅行指標といわれます。つまり、景気が良くなれば、それに続いて地価も上がるということです。これまで紹介した3つの時期はいずれも、景気の良かった時期と重なります。地価が景気の遅行指標として機能していたことが分かります。