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借入れと特例措置を活用した「相続税対策」の基礎知識

前回は、土地神話崩壊後に変化した、土地所有者たちの姿勢について説明しました。今回は、借入れと特例措置を活用した「土地の相続税対策」の基礎知識を紹介します。

あえて借金をして賃貸住宅を建築し、遺産総額を抑える

ここで相続税の基本をおさらいしておきましょう。課税対象は遺産です。相続人が自身の受け継ぐ遺産額に応じて算出される相続税額を納めます。

 

相続税額の算出に当たってはまず、遺産総額を一定のルールに従ってはじき出します。土地であれば、路線価と呼ばれる指標をもとに求めます。これは文字通り、道路単位で定められたその道路に面する土地の評価額です。国税庁が毎年公表しています。

 

遺産として相続する土地のうち、居住用と考えられる小規模な宅地や賃貸住宅を建てた貸家建付地には、評価額を軽減するような特例措置が用意されています。定められた条件を満たす場合には、評価額は小規模宅地で何と2割にまで、貸家建付地で8割程度にまで圧縮されます。これはそのまま遺産総額の低減につながります。

 

遺産の中にはまた、それを受け継ぐ相続人にとってはありがたくないかもしれませんが、債務も含まれます。これはその性格からいってマイナスの遺産として計上されますから、遺産総額をやはり圧縮する方向に作用します。

 

遺産を一つ一つ評価し積み上げ、総額を求めたら、そこから基礎控除を引きます。現行税制では、5000万円に相続人1人当たり1000万円を加えた額です。例えば、相続人が配偶者と子2人の計3人なら、8000万円です。遺産総額が1億円だったとすると、基礎控除を引いた2000万円が課税対象額になります。ここから相続人各自の仮の税額を算出し、それらを合算して相続税総額を求めます。

 

相続税対策が土地の利用を促すのは、債務というマイナスの遺産と特例措置が遺産総額の圧縮を可能にするからです。つまり、相続税対策として、あえて借金し、それを元手に賃貸住宅を建てるわけです。300坪の土地を空き地のまま相続するのと、そこに借金を元手に賃貸住宅を建てるのとでは、賃貸住宅という新しい遺産が加わるとはいえ、2つの圧縮効果で遺産総額は抑えられるはずです。

 

それでも、課税は発生するかもしれません。その場合には、利用していない土地を売却処分するなどして、納税資金を捻出します。

地方の広い山林など「売れない土地」の相続には注意を

ただ、なかには売ろうにも売れない土地があるので、注意が必要です。

 

地方にある山林2000坪を相続した人の話です。山林といえども2000坪もの広さがあることから、総額の評価額は1000万円に達していました。同時に相続したのは、東京都内の30坪の土地です。こちらの評価額は4000万円。最終的には納税する必要が生じました。常識で考えれば、納税資金を捻出するために売るのは、山林のほうでしょう。

 

ところが、それが売ろうにも売れません。2000坪もの山林を評価額そのままで買う人はそういないのでしょう。このままでは相続税を納めることができません。都内の土地を売って納税資金を確保するしかなくなってきます。悩ましい問題です。

株式会社環境建築設計 代表取締役
株式会社六耀 代表取締役 

早稲田大学理工学部建築学科卒業。「環境と人との接点を意識し心を配ること」を基本に、土地活用企画、分譲・賃貸マンションの企画・設計・施工管理、賃貸マンションの監理、建て替え、大規模修繕、コンサルティングなどを手がけ、35年間で300弱の竣工物件の実績を持つ。

著者紹介

連載建築デザインの力で「変形地」の価値を高める方法

本連載は、2014年6月12日刊行の書籍『変形地の価値を高めるマンションづくり』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

変形地の価値を高める マンションづくり

変形地の価値を高める マンションづくり

宮坂 正寛

幻冬舎メディアコンサルティング

別荘地のような斜面地、一角に他人の土地を挟む変形地、奥まった場所にある旗竿地・・・。 活用をためらってしまうような条件の悪い土地を活用するためには、その土地の潜在価値を引き出すことが重要です。本書では、そのため…

 

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