収益物件の安定経営に欠かせない「管理会社」の存在

広範囲に及ぶ管理業務･･･個人でこなすには限界がある

ここまでの説明で、安定した賃貸経営を実現するには管理会社の協力が不可欠であることが理解できたと思います。管理会社が行っている業務は広範囲に及びます。

●管理会社の業務

・入金管理業務

・滞納発生時の督促・回収業務

・家賃明細レポートの作成・送付

・契約更新の管理

・入居者からのクレーム処理

・退去時の立ち会い

・リフォームの見積もり・発注

・客付け業務

ざっと挙げても、これだけの業務をすべて引き受けています。オーナーの耳に入れるまでもない、小さな問い合わせやトラブルは、優秀な管理会社では粛々と処理していることもあります。

これ以外にも、その都度費用がかかりますが、物件清掃、水槽設備・消防設備・植栽の管理も対応してくれます。管理会社には賃貸経営特有のトラブルに強い弁護士が顧問に就任していることもあり、賃貸経営の心強い存在となってくれます。

資産価値の維持は、行き届いた管理によって成り立つ

管理というのは本当に重要です。

例えば適切な管理が行き届かず、チラシが散乱し、共有部には入居者の私物が乱雑に置かれ、敷地内を見渡すと粗大ゴミが不法投棄されている・・・。こんな物件を内覧して、入居を希望する人がいるでしょうか。物件の競争力、資産価値の維持は、行き届いた管理によって成り立つのです。

実際のところ、賃貸管理の業務というのは意外と多岐にわたり、地味に手がかかるものが多いのです。家賃額の5％で、こういった業務を一手に引き受けるのは、ビジネス的に考えればそれほど旨味があるものではありません。一人の社員がそれなりの規模・棟数を管理できる状態で初めて人件費とバランスが取れます。

逆に言うと、一棟を一人で管理しても時給的にはまったくペイしません。だからオーナーの立場からすると、プロの管理を活用しない手はないのです。管理会社に払う管理料は賃貸経営の必要経費であり、物件運営を円滑にする潤滑油のようなものと考えてください。

それでも、所有物件で滞納や設備トラブルが発生しなければ、「毎月払っている管理費がもったいない」と感じて「自主管理でもよかったのでは」と思う人がいます。しかしその考えには同意しかねます。建物の経年変化が進むことで発生する予期せぬトラブルは、いずれ遭遇するものだからです。

その時、遠隔地の物件を無理して自主管理していると、平日の日中、あるいは夜間に発生したトラブルに対して現地に駆けつける人が誰もいない、という状況に陥ります。しっかりとした地元の管理会社を選定して、付き合いを続けることは、将来への保険的な意味合いがあるのです。

何より、自主管理で大家と入居者が直接やり取りをするのは、両者の関係が良好なうちはよいですが、ちょっとしたクレームやトラブルが起きれば、たちまち心労を伴う仕事になります。極端な事例ですが、滞納を続ける入居者の部屋に家賃督促に行った大家さんが、逆上した入居者にナイフで刺された──という悲劇も世間では実際に起きています。

金銭が絡むやり取りやトラブルを当事者間で解決するのは、決しておすすめしません。第三者である管理会社に間に入ってもらうことで、ワンクッション置いた交渉ができるので双方が冷静になれるというメリットがあります。

それでも自主管理にこだわりたい人は、「管理業務の実務を学びたい」という目的を持って、近場の小規模物件を管理するのであればよいでしょう。