賃貸物件の管理運営は「アウトソーシング」がお勧めの理由

投資家の多くは「サラリーマン大家」の立場

購入後に決めることは、管理をどのようにするかということです。これもまた重要です。収益物件の管理運営は大別すると、「自主管理」と「管理委託」に分かれます。

自主管理の場合は文字どおり、建物管理や家賃の入金管理、契約の管理を自分で行うことになります。手間はかかりますが、管理会社に支払う管理料を節約できるのがメリットとなります。

一方、管理委託では物件オーナーと不動産管理会社の間で「不動産管理委託契約」を締結して、マンションやアパートの管理を、管理会社に業務委託することになります。ここでオーナーは「自主管理か、管理委託か」を選択することになります。結論を先に言うと、「管理委託でプロに任せる」ことを本連載では推奨します。

一応、自主管理に関心がある人のために、自主管理で行くかどうかの判断基準を挙げるなら、自宅から物件までの距離で判断すべきです。自宅から車で30分程度、遠くても1時間くらいの距離であれば、物理的な距離という点では自主管理向きといえます。

それ以上、特に遠隔の地方物件ともなると気軽に足を運べるものではありませんし、ちょっとしたトラブルが発生するたびに、いちいち現地まで行くのは、時間的にも金銭的も割に合わないことが多々出てきます。

なかには自分でDIYをしたり、客付け営業（入居募集のため不動産会社を営業まわりすること）のため、足しげく通っている著名投資家もいますが、それは非常に珍しいケースです。

多くの投資家が、本業の合間に兼業で賃貸経営を行う「サラリーマン大家さん」の立場であるわけで、管理業務にあてられる時間は休日のみとなります。

しかし、賃貸管理業務は、24時間365日の対応が要求されます。「トイレの水が流れない」「共有部の電灯が消えている」「上の部屋の赤ちゃんの泣き声がうるさい」といった数々のクレームがあり、電気・水道・ガスといったライフラインに関わるものは迅速に対応しなくてはいけません。

きちんと管理しなければ、あっという間に荒れ果てる!?

騒音やマナーの問題であれば、「注意したらすぐ収まる」という性質のものではなく、慎重にじっくり時間をかけて取り組む必要があります。

例えば、一定以上の規模のマンションでは共有部分の敷地も広いものです。

駐輪場に誰も乗っていないような放置自転車が複数台あったり、アスファルトやコンクリートではなく地面がむき出しの駐車場には雑草が生えたりします。雑草が生い茂ることで虫も発生しますし、草むらにゴミが不法投棄されてしまうケースもあります。

きちんと管理していなければ、あっという間に荒れ果てて、物件の印象まで変わってしまいます。こういったことは初動が肝心で、なるべく早い段階で手を打つことが大切です。

そうはいっても、なかなか簡単にはいかないものです。放置自転車の場合は、「捨てられているもの」「誰も乗っていないもの」と勝手に判断して捨てることはできません。防犯登録を確認して盗難自転車ではないか、入居者のなかにこの自転車の所有者がいないか調べる必要があります。そのために「警察に問い合わせる」「入居者に告知する」といった手続きを行います。

もちろん、廃棄の際にも「各自治体のルールに沿って捨てる」もしくは「専門の引き取り業者を呼ぶ」といった、いくつかの選択肢があり、どのように廃棄するのか決めなくてはいけないのです。

自分自身が動くことができれば、低コストで処理できる可能性がありますが、そのための交通費や自分自身の時間を考えると多少割高でもプロに頼んだほうがよいでしょう。

雑草についても、「シルバー人材センターに頼む」「地元の便利屋に頼む」など、いくつかのやり方があります。オーナーが自分で出向いて雑草を刈っているような方もいます。面積が広ければ時間もコストもかかりますし、生えてから刈るよりは、春先から夏まで月に一度ずつ除草剤をまくほうが効率的ということもあります。

そういった物件管理ノウハウは管理会社が知っていますし、実務についても適宜地元の業者に差配することができます。