一棟マンション投資・・・購入後すぐに行いたい「空室対策」

今回は、一棟マンション投資の「空室対策」について見ていきます。収益を期待して区分マンションを購入――。しかし、そのオーナーの大半が月々の赤字に悩まされています。そこで本連載では、長期満室経営を実現する「管理運営」の極意を紹介します。

不動産投資は「物件を買う」ことがゴールではない

無事に決済が完了すれば、晴れて一棟物件のオーナーとなります。しかし、ここで初心者の人に勘違いしてほしくないのですが、物件を買うことがゴールではありません。不動産投資において物件を持つことはスタートラインに立っただけのことです。

 

ここで大切なのは、購入した一棟マンションをきちんと運用するということです。これからの長い期間、いかに物件を適切に運営し、堅実にキャッシュフローを残していくかが重要となります。

 

前章で書いた物件の選定基準も重要ですが、それと同じくらい、この連載で紹介する管理運営の極意も投資の成否を分ける大事な要素です。

 

初動でしっかり手をかけるのが「満室」への近道

もし物件の購入時に空室があれば、まずそれを埋めるのが初めのミッションとなります。その際に、空室がインターネットでしっかり入居募集されていることを前提に、空室がどのような状態なのか確認します。

 

その際に部屋が古びていたり修繕が必要であったりすれば、リフォームをしなくてはなりません。オーナーによっては物件を購入したばかりということもありコストを惜しんで、必要最低限の修繕で終わらせるケースが多いようです。

 

私の意見を言えば、空室の修繕を中途半端にするよりはある程度コストをかけてバリューアップし、なおかつ客付け会社にADと呼ばれる広告料を手厚く払ったほうが客付けが有利に進みます。

 

つまり、初動でしっかり手をかけるのが満室への近道です。

 

なお、私の会社のように不動産会社が売主となるケースでは、空室に関してはきちんとリフォームをしてから引き渡しをしています。そのため、空室のリフォームをオーナーが行う必要はありません。

 

引き渡しをして半年後に退去……というケースではオーナー自身の手配が必要ですが、購入したばかりでの出費はないのです。

 

加えて、2年間は前述の瑕疵担保責任により、雨漏りなどの見えない瑕疵(欠陥)が発生した場合にも責任を持って修繕します。

 

これが売買仲介で売主が一般の人であれば、瑕疵担保は3カ月程度、空室についてもそのまま渡しが基本です。この場合は、購入後の修繕リスクが高まるので、事前にそのための資金を用意するなど対策が必要です。

T・Wealth Management 株式会社 代表取締役CEO

1979年生まれ、千葉県出身。金融業界を7年間経験した後、美容関連ビジネスで独立。
しかし、マーケットの価格破壊の煽りを受け、美容関連店舗を全て売却。
その後中堅デベロッパーに入社し、2年間用地の仕入れを行ったうえ、1棟収益不動産に特化したビジネスに転向し、仕入れ・販売共に相当な実績を積む。
2016年、T・Wealth Management 株式会社を創業、代表取締役CEOに就任。また同年、1棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も設立し、1棟収益不動産のマーケットで更なるシェア拡大を狙う。

著者紹介

株式会社T&Tハッピネス 代表取締役社長

1976年生まれ、神奈川県出身。BBT大学院にてMBA(Master of Business Administration)取得。デザイン業界、飲食業界を経験した後、不動産業界のデベロッパーに入社し、分譲マンションの販売・用地仕入れを行う。デベロッパーを2社経験した後、一棟収益不動産を専門に扱う会社に入り仕入れ・販売業務に携わる。2012年、株式会社T&Tハッピネス創業、代表取締役社長に就任。2016年3月には一棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も立ち上げた。

著者紹介

連載神速!億万長者計画――長期満室経営を実現する「管理運営」の極意

本連載は、2017年8月刊行の書籍『区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

 

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

田中 竜太,太田 将司

幻冬舎メディアコンサルティング

不労所得を得るための方法として注目されている不動産投資。 中でも「少額から始められてリスクが低い」という理由から、投資用区分マンションを選択する人が増えています。しかし実際には、始めてみたはいいものの「毎月の収…

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