投資の前に把握しておきたい「東京の賃貸需要」の見通し

「一人暮らし人口」が増加する東京

日本は、少子高齢化で人口が減少しつつありますが、日本全体で平均して人口が減っているわけではありません。人口が減っている地域は、減少により拍車がかかりますが、逆に人口が増加しているところもあり、二極化が進んでいるのです。

とくに東京は、他の地域からの人口流入が続いています。以下の図表1、図表2は、国勢調査のデータに基づき、東京都が推計したものです。区部の世帯数を見ると、伸び率は低くなるものの、2035年まで世帯数の増加が続き、493万世帯に達すると予測されています。2015年時点と比較すると、約20万世帯の増加となる見込みです。

［図表1］東京都の一般世帯数の推移

［図表2］東京都の家族類型別世帯数の推移

とくに目立つのは、単独（一人暮らし）世帯の増加です。過去10年間（2005年から2015年まで）で、約244万世帯から約309万世帯へ、実に65万世帯も増加していることがわかります。伸び率にすると約27％です。

65万世帯というと、都道府県でいえば熊本県の世帯数に匹敵します。世帯数ですから、人数とはイコールではありませんが、この10年間で熊本県の1県分に当たる世帯が東京に移動してきたことになります。当然、その分の住まいが必要になっています。

この傾向は今後も続くと予測されています。一人暮らし世帯は増加が続き、2035年には324万世帯に達する見込みです。

とくに大きな世帯増加が見込まれる千代田区、中央区

とはいえ、東京都内も二極化が進みつつあります。市区町村によっては、大幅に世帯数が増加しているところもあれば、逆に減少しているところもあります。

以下の図表3は、東京の将来の人口増減を市区町村別に推測したものです。大まかにいえば、東の図表地域の世帯数の増加が目立ち、西の地域は変わらないか、減少する市区町村が多いということです。

［図表3］地域別一般世帯数の増減率（2010～2035年）

 

23区では、北区を除く22区で増加が見込まれていますが、とくに大きな増加が見込まれているのが千代田区や中央区で、増加率は20％以上と推測されています。資産運用型マンションを購入するのであれば、需要が高くなると予測される地域、つまり、人口が増加する地域を選ぶのが得策ということになります。