▲トップへ戻る
中古収益物件の購入・・・建物の「修繕費用」をどう見積もるか?

前回は、収益物件としての「築古物件」について、そのメリット・デメリットを考察しました。今回は、建物の「修繕費用」の見積もるためのチェックポイントを見ていきます。

「高額な費用がかかる箇所」を専門家とともにチェック

Q:購入前の劣化状況、修繕状況のチェックポイントは?

 

築年数の経った中古物件は、どんな不具合が隠れているか分かりません。特にオーナーチェンジの物件は部屋の中を見ることができないため心配です。購入前に建物の劣化状況や修繕の状況を知るには、どこをチェックすればよいでしょうか?

 

 

A:配管関係、エレベータ、屋上防水、耐震工事、外壁塗装など高額な費用がかかる箇所の状況を、専門家を伴って確認する

 

中古収益物件は利益を出しやすいメリットがあると先述しました。一方でリスクがあるのも事実です。その最大のリスクは建物リスクです。中身を知らないまま中古の物件を買うことは、大きなリスクになります。大きな不具合があった場合は、修繕のために莫大な費用を要し、利益が吹き飛んでしまう恐れもあります。

 

実際、物件を購入したということで当社に管理を依頼されるケースがよくあります。そのなかで、取得後(当社が管理開始後)すぐに水漏れが発生し、修繕するのに数百万円から1000万円単位の工事を余儀なくされるケースが多々あります。

 

最も多額の費用が発生したケースでは1億8000万円の物件を取得し、配管の引き直し等で約5000万円の追加工事費用が発生しました。それらのケースでは、物件取得時にそのような不具合を把握せず、そして知らされずに物件を買ってしまっています。これでは、すでにスタートの時点で投資は失敗していると言わざるを得ません。

売買契約の際は「図面があるかどうか」も確認を

古い物件(特に昭和56年5月以前に建築確認を取った旧耐震物件)は、一級建築士等の専門家を伴って事前に建物の状況調査を行うことをおすすめします、というより必須です。

 

とりわけRC造の物件は修繕費用も高額になるため要注意です。当社ではすべての物件について一級建築士の事前調査(建物デューデリジェンス)を必ず行っています。特にチェックするべきポイントを列記します。

 

 

●屋上防水

 

●外壁塗装

 

●給水管・排水管といった配管関係(特にRC造で平成3年以前の物件は鉄管のケースが多く錆びてしまうことで高額の工事費用がかかるケースがあるため要注意)

 

●エレベータ(エレベータの籠を替えると高額になる)

 

●耐震工事(個別性が強いが旧耐震の物件は要注意)

 

[図表1]専門家のチェックが必要なポイント

 

以上の工事は修繕費用が高くつく傾向があります。または費用の問題ではなく修繕が不可能なケースもありますので注意が必要です。

 

また、これ以外に怖いのが建物の傾きです。傾きを直すとなると、規模にもよりますが数千万円単位の費用がかかるため注意が必要です。

 

とにかく「物件を分からないで買う」というのは非常に危険です。このような調査をすることで、そもそも物件を取得してよいかどうかの判断ができます。取得してよいとなったら次はコストの問題です。

 

その修繕費用を物件価格に加えた総投資額で利益が出るかどうかを判断する必要があります。

 

[図表2]修繕費を踏まえた取得原価の考え方

 

以上のような調査を行うのは必須ですが、一方で、建物の修繕履歴を可能な限り把握することもまた重要です。過去にどんなトラブルがあったか、雨漏りや漏水はないか、どんな修繕をしてきたのか、エレベータの保守状況など、これらは物件のオーナーさん(売主)から確認します。

 

これは物件調査の一環という側面を持ちます。たとえば、もし給湯器が20年前のもので竣工以来交換していなければ取得後すべて交換しなければなりません。防水工事を行ったのが20年前であれば取得後すぐに雨漏りがして防水工事を行わなければならなくなります。

 

このようにコストの問題と物件の素性を知るということの意味、さらには取得後の修繕計画を立てるという意味でも修繕履歴を把握することが重要です。

 

売主さんのなかには管理会社に任せきりで、ご自身で修繕履歴を把握していない人もいますので、実際に物件の状況を把握している管理会社からもヒアリングすることが大切です。できれば、その物件に詳しい不動産会社(管理会社と兼業の場合も多い)から購入することが望ましいでしょう。

 

また、売買契約にあたっては、図面があるかどうかを確認し、ある場合は売主から必ず引き継いでください。図面があれば物件取得後に戦略的な修繕を行いやすくなります。

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

連載購入すべき収益不動産の見極め方Q&A

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

 

 

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧