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築古物件は短期間で多額の減価償却費の計上が可能
Q：耐用年数をオーバーした物件でも利益が出る？
安くて利回りが高い築古物件ですが、いつまで建物がもつか、入居者が入るのかという不安があります。耐用年数をオーバーしているような古い物件でも利益は出るものでしょうか？ また、建物の評価が低く融資もつきにくいのではないでしょうか？
A：築古物件は節税メリットが大きいため利益を得やすい
減価償却資産は、法定耐用年数によって償却期間が定められています。RC造と木造を比較すると、RC造は47年、木造は22年です。中古物件ですでに耐用年数を超過している場合は、取得から最短で4年間（木造の場合）で全額償却できるので、この観点から考えると先述の通り中古・築古の木造アパートが最も効果的に節税メリットを受けることができます。
金額は「大きく」、期間は「短く」が、減価償却による効果的な節税の鉄則です。たとえば物件価格1億円、建物価格5000万円（土地価格5000万円）の築23年の木造物件を購入した場合、4年間での償却になるので、年間1250万円もの減価償却費を計上でき、会計上赤字を計上できるため利益を大きく圧縮することができます。同じ築23年のRC造の物件を購入した場合は、残存耐用年数が28年になるので、年間178万円しか償却できません。P48の表を参照して税引後のキャッシュフローを見てみると、木造の625万円に対してRC造ではわずか39万円になってしまっています。
税引後の手取り収入が大きく取れるため、投資回収が早まり、損益分岐点が大きく下がります。そのため、耐用年数を超えた築古の木造物件は利益が出やすくなるのが最大の特徴です。
［図表］RC造と木造の減価償却費の違い
金融機関によっては、長期の融資が受けにくいケースも
一方、築古物件を購入するデメリットは、金融機関によっては長期間の融資を受けにくいケースがあることです。
ただ、日本の金融機関の姿勢としては、物件の問題ではなく、借主の属性に応じて融資を出しているので、属性が良ければ築年数に関係なく長期の融資を引ける可能性は高くなります。
また、最近は耐用年数を超えたアパートに対しても20年超の長期融資を積極的に出している金融機関も増えてきました。この背景には、バブル期（昭和60年～平成4年）に大量に建築された木造の物件がすでに耐用年数切れになっていること、国土交通省が掲げるように国が中古物件の流通を促進していることが挙げられます。
築古物件の場合は建物の経年劣化に伴う修繕やメンテナンスが必須であることもデメリットといえますが、こちらはあらかじめその費用を見込んだうえで収支計画を立て、投資判断をしていけば問題ありません。
私が考える物件の価値は築年数ではなく、どのように建築され、メンテナンスされているかという物件個別の問題です。きちんとメンテナンスをすれば築30年の木造でも入居者に受け入れられる物件になりますし、そのような物件は当社が管理しているなかにも多数あります。
