なぜ不動産投資は「金融機関の開拓」から始めるべきなのか？

金融機関に融資が弾かれれば全てが無駄に･･･

僕は、不動産投資を始めた頃、こんな風に思っていた。

「どうせ不動産なんか、すぐに買えるだろう。どこの物件だって、なんだかんだ言って融資がつくはずだ」

と。この考えはあながち間違いではない。

正直な話、あなたが物件のオーナーになりたければ、明日にでもなれる。明日というのはさすがに極端かもしれないが、業者さんに電話して「物件を買いたいんだけど」と言えば、すでに銀行の事前評価が済んでいる物件を紹介してくれる。売買契約、金消契約（金銭消費貸借契約）、決済が終了すれば、あなたも晴れて物件のオーナーだ。スムーズに行けば1ヶ月もあれば済むだろう。まあ、その結果、ローンが返しきれずに、大きな損失を被る可能性は十分にあるが。

実際、自分の軸、目線に沿った物件となると、金融機関のエリアの問題や、ライバルの存在などで案外うまくはいかないもので、さらに言えば、その物件がどんなに良い条件だと思っていても、金融機関によっては、融資が弾かれることも多々ある。

なぜなら、金融機関によって融資の条件は異なるからだ。本書の2章でも述べたように、同じ銀行でも支店が変わると条件が全く違ってくる場合がある。物件の所在エリアのせいで、どうしても融資してくれない場合もあるし、物件の評価方法が異なるために、ある金融機関ではOKでも、別のところではダメな場合もある。

だから、いい物件が見つかったからといって、闇雲に金融機関に行っても無駄に終わる可能性が高い。というか、物件検索後の金融機関打診は、明らかに効率が悪いのだ。

事前に金融機関の融資可能エリア、借入の上限を調査

多くの方は、不動産投資をいざ実践しようとするとき、何も考えずに物件を探すことから始めてしまうと思う。こういう物件があって、利回りはこれぐらいで、家賃年収はこのぐらいで・・・と考えていると、買う実感が湧いてくるし、ワクワクもするだろう。

しかし、その順番を実践する限り、なかなか物件は買えないはずだ。それゆえに、最初は金融機関の開拓からはじめるべきである。その金融機関が融資できるエリアや金利、借入できる上限などをあらかじめ聞き出しておくのだ。

金融機関ごとに、得意分野や力を入れたい部分が異なる。事前にそれを把握しておくことにより、その金融機関好みの物件を持ち込むことが出来る。その分、融資もスムーズに運ぶというわけだ。

その銀行が決めている融資エリアはそう簡単には崩せないし、自分なりにフルローンが出るだろうと思った物件も、なかなか評価が伸びないこともある。しかし、あらかじめ金融機関の開拓をしておいて、担当者と話ができるようになっていれば、彼らと話すうえで、自分で想定していたエリアや物件評価の基準が誤っていた際には、常に修正することが可能となる。良い物件が出た際に、「この物件はあの銀行向けだな」と、インスピレーションが湧くようになったら最高だ。

処方箋を書くときも、薬の知識と病気の知識があってこそである。頭痛ならばロキソニンだな、といった具合に、物件と金融機関も相性の良いところを当てはめるのだ。

物件を探してから金融機関を開拓すると、あなたの大切な時間が無駄になる可能性がある。順番としては、金融機関を先に開拓し、自分がどのような物件を購入できるのかを知っておくことが第一。そして、出会った物件を気に入ってくれそうな金融機関に持ち込むのだ。