不動産投資における「債務超過」をどう考えるか?

今回は、不動産投資における「債務超過」について考察します。※本連載は、現役医師でありながら、不動産投資家として6棟、195戸の不動産を所有する、本間けい氏の著書、『激務の現役医師が実践 レバレッジ不動産投資 自由になるための最速メソッド』(サンライズパブリッシング)の中から一部を抜粋し、現在の財産や技術、社会的信用という自己資本に、不動産投資という他人資本を注入して、経済的自由を手に入れる方法についてご紹介します。

金融機関ごとに異なる「債務超過」の評価方法

Q5.債務超過はどのように考えればいいですか?

 

債務超過は、一言で言ってしまえば、自分に含み損がある状態である。ただ、再三話しているように、金融機関はそれぞれで評価方法が異なるので、ある金融機関では債務超過だが、ある銀行ではそうは考えられていないケースももちろんある。

 

しかし、目に見えて含み損がある状態、例えば、利回り4%の新築区分マンションを10戸持っているとか、鉄骨造30年の利回り6%の物件を融資期間30年で借りているとか、そういった状態であれば、どこでも債務超過だろう。

 

1棟目が債務超過になると「泥沼」になる危険も・・・

下記の図表を見て欲しい。

 

どうすれば資産規模をうまく拡大できるのか、という図である。結構分かりやすくはないだろうか? もし、あなたがこれからも資産規模をどんどん増やしていき、優良な投資家として認められたいのであれば、1棟目からあなたは右上のステージに行くべきである。仮に1棟目が債務超過に陥ってしまう物件を購入してしまうと、右下のゾーンに突入する。このゾーンは、「泥沼」と呼んでも良いかもしれない。そのぐらい、右下のゾーンから右上のゾーンに行くのは、大変なのだ。

 

[図表]

 

もし右上のステージに行き、どんどん実績を積めば、多少債務超過を起こしそうな物件を購入しても、問題なく次の物件を購入できるのだ。泥沼を行くのではなく、ちゃんと舗装された道路を行こう。そうすれば、おのずと実績がある優良な投資家になることができる。

医師
医学博士
不動産投資家

1982年生まれ。山形県出身。
2013年8月に不動産投資の開始を決意、1年以上の購入できない期間を経験し、2015年4月に1棟目を購入。その後わずか1年間で5棟を購入し、家賃収入は年間約1.3億円を突破。
現在は6棟、195戸の不動産を所有し、家賃収入1.5億円、返済比率35%を誇る。収益の柱を本業とは別に立てることによって、経済的な事情に左右されずに医師業に専念する日々を送る。

著者紹介

連載現役医師が教える「レバレッジ不動産投資」

 

 

レバレッジ不動産投資

レバレッジ不動産投資

本間 けい

サンライズパブリッシング

融資の出やすい人は、スケールメリットを活かすべし! 忙しい現役医師である著者は、ライバルの多い物件よりも、 金融機関から融資を引いて高額な物件で勝負する方が有利だと気付きます。 本書では、プレミアム層ならではの不…

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