今回は、不動産投資における「債務超過」について考察します。※本連載は、現役医師でありながら、不動産投資家として6棟、195戸の不動産を所有する、本間けい氏の著書、『激務の現役医師が実践 レバレッジ不動産投資 自由になるための最速メソッド』（サンライズパブリッシング）の中から一部を抜粋し、現在の財産や技術、社会的信用という自己資本に、不動産投資という他人資本を注入して、経済的自由を手に入れる方法についてご紹介します。
金融機関ごとに異なる「債務超過」の評価方法
Q5.債務超過はどのように考えればいいですか？
債務超過は、一言で言ってしまえば、自分に含み損がある状態である。ただ、再三話しているように、金融機関はそれぞれで評価方法が異なるので、ある金融機関では債務超過だが、ある銀行ではそうは考えられていないケースももちろんある。
しかし、目に見えて含み損がある状態、例えば、利回り4％の新築区分マンションを10戸持っているとか、鉄骨造30年の利回り6％の物件を融資期間30年で借りているとか、そういった状態であれば、どこでも債務超過だろう。
1棟目が債務超過になると「泥沼」になる危険も・・・
下記の図表を見て欲しい。
どうすれば資産規模をうまく拡大できるのか、という図である。結構分かりやすくはないだろうか？ もし、あなたがこれからも資産規模をどんどん増やしていき、優良な投資家として認められたいのであれば、1棟目からあなたは右上のステージに行くべきである。仮に1棟目が債務超過に陥ってしまう物件を購入してしまうと、右下のゾーンに突入する。このゾーンは、「泥沼」と呼んでも良いかもしれない。そのぐらい、右下のゾーンから右上のゾーンに行くのは、大変なのだ。
［図表］
もし右上のステージに行き、どんどん実績を積めば、多少債務超過を起こしそうな物件を購入しても、問題なく次の物件を購入できるのだ。泥沼を行くのではなく、ちゃんと舗装された道路を行こう。そうすれば、おのずと実績がある優良な投資家になることができる。
