不動産投資における「債務超過」をどう考えるか？

金融機関ごとに異なる「債務超過」の評価方法

Q5.債務超過はどのように考えればいいですか？

債務超過は、一言で言ってしまえば、自分に含み損がある状態である。ただ、再三話しているように、金融機関はそれぞれで評価方法が異なるので、ある金融機関では債務超過だが、ある銀行ではそうは考えられていないケースももちろんある。

しかし、目に見えて含み損がある状態、例えば、利回り4％の新築区分マンションを10戸持っているとか、鉄骨造30年の利回り6％の物件を融資期間30年で借りているとか、そういった状態であれば、どこでも債務超過だろう。

1棟目が債務超過になると「泥沼」になる危険も・・・

下記の図表を見て欲しい。

どうすれば資産規模をうまく拡大できるのか、という図である。結構分かりやすくはないだろうか？　もし、あなたがこれからも資産規模をどんどん増やしていき、優良な投資家として認められたいのであれば、1棟目からあなたは右上のステージに行くべきである。仮に1棟目が債務超過に陥ってしまう物件を購入してしまうと、右下のゾーンに突入する。このゾーンは、「泥沼」と呼んでも良いかもしれない。そのぐらい、右下のゾーンから右上のゾーンに行くのは、大変なのだ。

［図表］

もし右上のステージに行き、どんどん実績を積めば、多少債務超過を起こしそうな物件を購入しても、問題なく次の物件を購入できるのだ。泥沼を行くのではなく、ちゃんと舗装された道路を行こう。そうすれば、おのずと実績がある優良な投資家になることができる。