不動産投資のための「借金」･･･そのリスクをどう考えるか？

10年後も資産価値が高く、CFの出る物件ならOK

＜よくある質問集＞

ここでは、僕が不動産投資の初心者の方からよく受ける質問や疑問をまとめてみた。少しでも参考になるなら幸いである。

Q1.そんなに借金をして大丈夫なの？

投資というのは、どんなものでもリスクを伴うものなので、「絶対大丈夫」とは言えない。

僕個人としての考え方に立脚するならば、大丈夫だと思っている。自分の投資基準に合った物件だけにしか投資をしていないし、物件を担保にできるので、万が一ローンを返済できないような事態に陥れば、その物件を売ればいい。もちろん、これは「売れれば」の話。だから将来の相場で売れるような物件しか僕は買わないし、売却した時には、売却損が出ないように常に考えを張り巡らせている。

購入後、1年、2年で売るならば、まだまだ残債が多いし、短期譲渡税所得になると税率も高くなるので、売却損が出てしまう可能性がある。しかし、10年ぐらい経ってから売るのであれば、残債は少なくなっており、僕の基準で買っている物件であれば、売却益はしっかり出るだろうし、まず負けないと考えている。資産価値の高いものや、キャッシュフローの出るような物件で、10年間持ちきれるのであれば問題ないものだと基本的には考える。

利息・経費を払っても、利益が出ていれば問題ない

企業の貸借対照表を見てみると、自己資本も他人資本（負債）も区別なく、同じように資産となるように資金投下される。貸借対照表上の資産になるということは、「企業が利益をあげるために所有している資産」になるということである。

そこで得た利益が損益計算書に載ってくるとき、「これは自己資金で得た利益です」「これは借金したお金を使って得た利益です」などと書いてあるだろうか？　借金の使い道については公表されているが、利益を計上する上での資金の性質は考慮する必要がない。「利益」は「利益」だ。ただ、事業で利益を得るために自己資金が足りない場合は、どこかから借りてくるというだけの話だ。「借金をして資産を取得する」ということは、レバレッジ効果を活かした、効率の良い投資手法である。

例えば、受注が大量に来ている製造業があるとする。その会社の社長が「自己資金が足りないけれど、借金が嫌だから機械を買わない」と言っていたら、いかに利益を得る機会を喪失しているか、借金を拒んでいることがいかにもったいないことであるのか、良くお分かりいただけるのではないだろうか？

機械を買って借金をしても、利益が出るような価格に設定し、予定通りかそれ以上の個数の製品が売れて、利息や経費を支払っても利益が出れば、企業として、借金についての問題は一つもないのだ。

借金をすることで、生み出せる利益もある

借金に対する、心のブロックについても考えてみよう。

あなたはローンを組んで自分の住む家を買ったり、自家用車を買ったりしたことがあると思う。それらは、あなたが働いて返済していかないといけない性質の借金だ。なぜならば、あなたが住む家と、乗っている車は、資産にはなるが、それだけではお金を生まないからだ。しかし、不動産投資の場合の借金というのは、不動産がお金を生み出し、そのお金で借金も返してくれる。他の費用も引いて、その手残りが利益となる。

あなたが嫌がっているのは、前者のタイプの借金なのではないだろうか？　借金をすることにより、完済するまで仕事をやめることが出来ないということや、病気になって働けなくなったらどうしようという重圧が嫌なのではないだろうか。

視点を変えて考えてみると、キャッシュポイントを一つしか持っていないことも、多額の借金をすることと同じぐらいリスクがあることだ。あなた自身が病気になって働けなくなったとき、収入はゼロになってしまう。しかし、あなたが病気になっても、家賃収入があるのであれば、例え借金があったとしても、それは逆にメリットになる。

一般的に考えると、借金があるということをネガティブに捉えがちである。しかし、借金をしてレバレッジをかけることにより、不動産を購入することができ、家賃収入という名のキャッシュポイントが増えると考えるとどうだろうか。

僕は、借金を悪だとは思っていない。「借金」ではあまりにマイナスイメージがひどいので、それに代わる他の言葉がないのか考えたいところだ。

貸借対照表のことを思い出してみれば、企業が借金をすることにより発生した利益でお給料が出ている。それなのに、給料イコール善、借金イコール悪のイメージが払拭できないのはなぜなのだろうか。世のお金の回り方というのは、借金なしでは語れない。投資に踏み出すタイミングで、借金というものの概念を変えてみてはいかがだろうか。