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建築条件や借入金利等に足を引っ張られ…
世田谷新築アパート（新築プロジェクト1）
①購入：2014年3月（土地契約）
②最寄駅：世田谷線三軒茶屋駅徒歩3分
③購入価格：1億1000万円（土地7000万円、建物4000万円）
④部屋数：5部屋
⑤家賃：56万円／月（表面利回り6.1％）
⑥築年数：新築（建物完成2015年2月）
⑦借入金額：1億円
⑧借入期間：35年
⑨借入金利：3.5％（※）⇒1％台に
（※）預金金額により、金利優遇措置あり。
初めて買った新築物件で、若干舞い上がっていた。
以下が、その反省点。
●建築条件付で土地を購入した
建築条件付とは土地を購入する際に、建築業者を指定されていることだ。交渉により、建築条件を外すこともできるが、その場合は土地価格が数％上がることもある。建築条件を外す交渉をすると、土地が購入できなくなる可能性もあったため、売主を刺激することなく、そのまま建築条件付で土地を購入した。結果、建築費はざっくり1割程度高かったような印象を受けた。
●借入金利が高かった
借入金利が3.5％（※預金金額により、金利優遇があり、1％台まで下がる）だった。金利優遇は元本返済後にしか適用されず、土地ローン支払い時は3.5％の金利を支払い続けた。結果、建物が完成して家賃を生み出すまでに、土地の利息だけで200万円近く支払った。金融機関との調整が甘かった。
●家賃収入が想定よりも4万円（7％）も低かった
繁忙期（2月）に完成と、新築プレミアムによる効果で、家賃収入を高く見積もり過ぎた。次の入居募集戦略にもつながるが、もう少し前もって入居募集戦略を立てる必要があった。
一度の失敗が致命傷に･･･慎重に選びたい「立地」
●入居募集戦略が甘かった
現地の仲介業者をしっかり回らずに、インターネットの集客に強い業者と専任契約を結んでしまった。インターネットの募集に強い業者、地元のネットワークが強い業者など、特徴はいくつかあるが、やはり専任契約はNGだと反省している。仲介業者は両手で手数料を取りたいはずなので、もう少し地元の仲介業者を回らないといけなかった。
●設計業者との詳細仕様の詰め、合意プロセスが甘かった
本当は駐輪場としてのスペースだったが、植栽置き場になってしまった。植栽は、メンテが大変なので、できれば避けたかった。草がボーボーと生い茂り、頻繁に草むしりが必要だ。植栽も凝り始めれば差別化の一要因となり、面白いのかもしれないが、残念ながら私にそんなセンスはない。自分の得意分野、不得意分野を見極め、不得意分野は、可能な限り排除していった方が良い。自分の不得意分野は、結局外注化せざるを得ず、外部におカネが出ていきやすい。
上記のようにいくつかの反省点はある。しっかりリスクを回避できる堅実な人ならば、予めリスクを洗い出して、先手を打てるのかもしれない。しかし、私は全く後悔してない。むしろ、上記のようなことをしっかり実感できて、次に失敗しないように学ぶことができて良かったと感じている。
物件を拡大するための試金石だ。細かいことはあとから軌道修正していけば良い。大切なのは、問題意識を持ち続けることと、改善点を見つけることだ。1回目よりも2回目、2回目よりも3回目と回数を重ねるごとに精度を上げていけば良い。
不動産は大きなおカネが動くために、1度の失敗が致命傷になりかねない。致命傷にしないために、エリアだけは固いエリアを選んでいる。それ以外のことは正直、全て誤差の範囲で致命傷にはならない。頭で考えるより、実践して覚えた方が時間短縮できる。
