「新築木造アパート」を建てて良い土地、悪い土地とは?
駅から「徒歩10分以内」が1つの目安になるが…――横浜といっても、さまざまな性格のエリアがあり、また各エリアの中でも土地の状況は千差万別です。それを踏まえて、アパート投資はどんな土地で行うのが良いのでしょうか? 柴田 まずエリアですが、アパートの供給が過剰なエリアは、基本的に避けるべきかと思います。供給の状況については、各種データや地元のリーシング業者に確認すれば、すぐにわかります。似たような企画のアパートが多く賃貸募集されており、しかも…
なぜ今、「横浜」の新築木造アパート投資が注目されるのか?
なかなか外部には出回らない「横浜」の不動産情報――リクルートの「SUUMO」が実施した「住みたい街ランキング2017」で総合3位に入るなど、横浜は以前から高い人気を持つ街です。この街の魅力はどんなところにあるのでしょうか? 柴田 ご存じのように、横浜は明治維新以降、日本と海外とを結ぶ玄関口として最先端の文化や技術を吸収し発信してきた歴史を持っています。それが、東京のすぐ近くでありながら東京とは違った文化風土を生んでいます。またそれを下支えしている…
堅実なアパート経営に欠かせない「金融機関との信頼関係」
他の金融機関への安易な借り換えはNG⁉ほとんどの方は金融機関からの融資を受けてアパート経営をスタートします。借入金の返済は毎月のことですから、少しでも低い金利で借り入れしたいものです。 しかし、今の金利が高いからといって、他の金融機関へ簡単に借り換えるのは、利口だとは言えません。なぜなら、融資のご担当者様は、承認を取るために苦労して稟議書を作成されたかもしれません。場合によっては、上席の方も一緒に交渉してくれたかもしれません。それなのに、…
堅実なアパート経営のための「余計な出費」を抑える工夫
軽視できない「入居者の口コミ」堅実なアパート経営をする上で、管理は大事なポイントです。弊社が一番に考えることは、満室経営は当然として、余計な費用をオーナー様に負担させない管理です。 まず、出費が大きい広告料に関して。入居者が退去しても、次の入居者が順調に決まれば、余計な広告料を負担しなくて済みます。そこで、すぐに新しい入居者を紹介してもらえるように、各支店の弊社管理担当者は、毎日いろんな賃貸ショップを回り、地道にコミュニケーションをとっ…
入居者に選ばれ続ける「質の高い」アパートとは?
「古くなっても選んでもらえる」アパートを創る私がいつも社員に言っていることがあります。 「古くなって、もし隣に他社の新築が建ったとしても、入居者様から弊社のアパートを選んでもらえるようなアパートを創らなければダメだ」 弊社の物創りの基本的な考え方です。 言うのは簡単ですが、それを実行するのは簡単なことではありません。しかし、難しいことに本気で取り組んでいるからこそ、今があると思っています。もし、私が売り上げ第一、利益第一主義の経営者なら…
堅実なアパート経営に不可欠な「自己資金」の準備
アパート経営は「将来に備えるため」にある私はよく、「堅実なアパート経営」をしましょう、とお伝えしています。成功するアパート経営には必要不可欠な考え方です。 では、「堅実なアパート経営」とはなんでしょうか。何回かに分けて書きますが、今回はまず自己資金に関して。 まず、弊社の社員は、何人かが自社アパートを実際に購入し、経営をしています。3棟所有している社員もおり、次も検討中です。当然、全員堅実に経営しております。まだ買えていない社員も、購入…
なぜアパート投資は中古でなく「新築」が狙い目なのか?
スタート時の出費を「中古」と比較してみると・・・前回の続きです。 続いて新築です。新築は家賃が高く設定できますが、建築費用も高くなるので、利回りは中古より低くなるのが一般的です。 販売価格:9600万円部屋数:9部屋家賃:6万5000円年間家賃収入:702万円利回り:7.3% 中古と同様、自己資金300万円で融資を受けます。 融資額:9300万円返済期間:30年金利:0.8% このくらいの融資設定が現実的なところでしょう。 さて、月の返済額は次のようになります。 …
アパート経営の成功に立ちはだかる「12のハードル」
意外に見逃せない「家族の理解」というハードルアパート経営を始めるまでには、越えなければならないハードルがいくつもありますし、始めたあとも成功するためのハードルが、これまたたくさんあります。ということで列記してみます。 ①投資に対するハードルアパート経営に限らず、株やファンドなど、投資そのものに抵抗を感じる方が、理解し、興味を持てるか。 ②アパート経営に対するハードル毎月家賃収入があることに対して、「そんなうまい話があるわけがない」と仕組…
投資の観点から見た「新築アパート」のメリットとデメリット
RC造に比べ、建築コストが安い木造アパート前回の続きです。 では、新築アパートはどうでしょうか。 ●新築アパートのメリット①RCに比べ間取りの自由度が高い ②建築コストが安いため、借入金額も少額 ③②により、融資も通りやすい ④②により、様々な地域に何棟も購入し、リスクを分散させることが可能 ⑤②により、出口戦略も安心 ⑥解体費用が安いため、建て替えも容易にできる ●新築アパートのデメリット①RCに比べ災害に弱い ②防音性が低い ③2階建の場…
初めての不動産購入で「新築アパート」がお勧めといえる理由
「メンテナンスコスト」が抑えられる新築不動産を初めて購入する方の多くが、「まずは中古を買おう」と思われるようです。中古の方が低額で物件を手に入れることができますし、ある程度、入居の状態を確認してから購入することができます。たしかに、いきなり高額の新築を購入するより、まずは少額の中古からというのは賢明な判断かもしれません。 しかし、私はあえて「新築アパート」の購入をお勧めいたします。初めての不動産だからこそ、新築アパートが良いのです。アパ…
なぜお金持ちでなくても「アパート経営」ができるのか?
アパート経営をするためのハードルは低い!?弊社の女性社員が、仕事について友達と話していたときのこと。 「アパート経営なんて、超お金持ちにしかできないと思ってた」 と言われたそうです。意外と皆がそういう認識なんだ、とびっくりしたと私に話してくれました。 そうなのかもしれません。普通に生活していれば、アパート経営をするという発想すらないでしょうし、もし頭をかすめても、「どうせお金持ちのすること」となるのでしょう。 実は、アパート経営をするため…
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