検索
［関連セミナー］
リスク回避で成功を掴め！
現役営業マンが明かすアパート経営のリアルとは
「メンテナンスコスト」が抑えられる新築
不動産を初めて購入する方の多くが、「まずは中古を買おう」と思われるようです。中古の方が低額で物件を手に入れることができますし、ある程度、入居の状態を確認してから購入することができます。たしかに、いきなり高額の新築を購入するより、まずは少額の中古からというのは賢明な判断かもしれません。
しかし、私はあえて「新築アパート」の購入をお勧めいたします。初めての不動産だからこそ、新築アパートが良いのです。アパート経営を始め、将来複数棟所有する計画であれば最初に購入する1棟目が肝心だからです。
新築の最大のメリットは、最新の設備の導入、最先端の仕様を採用できるところにあります。すべて新品のため、メンテナンスコストがしばらくは大きくかかりません。長期融資がつきやすく、借入金返済額も低く抑えられるため、その分キャッシュフローが大きくなります。特に初心者の方は、新築から経営を始めた方が良いと思います。
次のようにおっしゃるお客様もいらっしゃいます。
「中古物件のほうが、お買い得じゃないですか？売主も個人の方だから、安く買えそうな気がします。新築は、販売する業者の利益が、かなり乗っかっているイメージがあるんですよね」
確かに、最初はほとんどの方が、同じように感じるのかもしれませんね。
中古物件は、ハイリスクですが、新築より安く購入できる分、経営がうまくいったときの大きなリターンを見込むことができます。良い物件か否か、それを見極める目を持っていれば、中古物件で大きく利益を出す経営を目指しても良いでしょう。
しかしその前に、中古物件の売主の立場を、ここで一緒に考えてみましょう。大きく分けて、3つのケースがあります。
［関連セミナー］
リスク回避で成功を掴め！
現役営業マンが明かすアパート経営のリアルとは
大切な不動産を「安売り」する売主はいない
まず築浅（3～4年）なのに、売りに出しているオーナーについて。この場合、ほぼ失敗したから売却するのだと考えて間違いありません。
新築にも関わらず、早くも空室だらけで逆ざやになり、家賃収入だけでは借入返済ができない状態です。売主は、赤字物件のアパートを早く手放したくて仕方がない、という心境でしょう。
次に、5年経過後に売却するケース。
取得後5年を経過していれば、譲渡所得税が軽減されますから、売却するのもわからなくはありませんが、それでも堅実に経営できているならわざわざ売る必要などありません。
ぎりぎり赤字は免れましたが、今後建物が古くなる一方であることを考えると、早めに売却してキャピタルをたくさん稼ぎ、いったん利益を確定させたい。それを元手に、また新築を買い、同じ様に売り、繰り返し儲けてみせる。購入物件に、それほど思い入れはない。そのように考えている方が多いでしょう。基本的に、5～6年で売却される方は、不動産投資を株取引のように捉えているように思います。
最後に、10年経った頃に売り出すオーナー様はどうでしょう。
これまで減価償却で節税できたが、そろそろ買い替えタイミングかもしれない。甘い汁は吸ったから、メンテナンス費用がかかる前に新築に買い替えよう。借入返済も進んだため、いま売ればかなりのキャピタルを手にすることができる。多くの方はそのように考えているでしょう。
いずれのケースにおいても、売るほうは、ご自分の利益を最大限に考え行動しているにすぎません。当たり前のことです。大切な不動産を、安売りする方など、いらっしゃいません。
［関連セミナー］
リスク回避で成功を掴め！
現役営業マンが明かすアパート経営のリアルとは
オーナーチェンジが激しい物件にはそれなりの理由が…
それでも、中古物件の掘り出し物を買いたいと思う方へ、一つアドバイス。
今までワンオーナーで所有され続けた物件。しかも10年超えの物件をお勧めします。これらの条件は、謄本を見れば簡単に確認できます。今後、メンテナンス費用はかかるでしょうが、そのような物件であれば購入する価値があります。よほどのお金持ちじゃない限り、赤字物件を10年も所有し続ける方などいらっしゃらないでしょう。10年間順調に経営できたという事実は重要なポイントです。
反対に、10年前後で2～3人所有者が変わっている場合は要注意です。物件に問題がある可能性が高いため、購入しても4人目の売り主の立場に立たされてしまうことになりかねません。
中古アパートにも、もちろん素晴らしい出会いがあります。しかし、安い、利回りが良い、という理由だけで、安易に飛びつくのは危険です。購入する際は、新築以上に物件をよく見定めてください。
次に、新築物件を検討する場合はどうなのかを販売業者の立場で考えてみましょう。企業ですから、利益を乗せなければ販売できません。しかし、利益ばかりを追求していては、お客様には支持していただけません。そのため各企業は、しのぎを削り新たな土地仕入れ、新たな商品開発と、常に進化し、より良いものを生み出すべく全力を尽くしています。ある意味その苦労こそが、価値（利益）となり、それがあるからこそ順調に販売できるのだと思います。
さらに企業にとって、去年より今年、今年より来年と、売り上げをアップしていくことは使命です。その使命を全うするため、やはり企業は日夜努力を重ねています。そこには近道もなければ、省けるものも何一つありません。
弊社の場合は、売上ありきではありませんが、昨日より今日、今日より明日と日々追求してきた結果が、そのとき販売している物件です。新築アパートは企業努力の賜物なのです。
新築物件のよさを理解されている方は、ご自分のアパートを売却したあとも、やはりまた新築を買われます。中古と新築ではどちらが良いかを一番理解されている方々だと思います。
しかし、全ての新築が良いわけでもありません。
先に挙げた例のように、築浅での売却に至るケースもありますから、どちらを購入するにせよ、企業体質の良し悪し、物件の良し悪しをしっかり見極めることが大切です。
［関連セミナー］
リスク回避で成功を掴め！
現役営業マンが明かすアパート経営のリアルとは
