バリの不動産投資で求められる「経営感覚」とは？　

数年前とは状況が一変した「バリの不動産市場」

ここ最近、バリ不動産の価格上昇が止まっています。イギリスのEU離脱によって、バリ島不動産売買の主役である欧州人が資金を引き上げていることも原因として挙げられますが、本質的な原因は他にあります。それは、バリ不動産の価格が高騰してしまい、低価格で投資できる案件ではなくなったからです。初期投資費用が上がれば、利回りは下がります。利回り物件としてみた場合、20％超という高利回りではなくなってしまったのです。 

価格高騰の原因は、私たち外国人がどんどんバリ不動産を購入したこと。

その結果として年利回り50％という高利回りだった投資案件は30％となり、20％になって、遂に現在の10～15％へと下がってしまったのです。

2年ほど前までは、普通の物件を買っていれば 相場とともに物件価格も上がり、簡単に売却することができました。物件を持っていて収益を上げても良いですし、ワン・ツーで転売しても良いという感じでした。

しかし今は、そういうわけにはいきません。 バリ島の不動産を「ヴィラ賃貸ビジネス」と捉え、経営感覚を持って取り組む必要があります。 「ハイリスク・ハイリターン」から「ローリスク・ミドルリターン」へとバリ不動産のステージは変わりました。

外国人向けのヴィラは利回り10～15％

ビジネスとして考えた場合、バリ不動産をどう捉えるべきでしょうか？

ビジネスの基本は「誰に」「何を」売るかです。まず「誰に」売るか。バリ不動産の場合は2つの選択肢があります。1つは外国人、もう1つは地元・インドネシア人。「何を」売るかについて外国人には「プール付きヴィラ」、地元・インドネシア人には安価なローカル住宅となります。

外国人向けのヴィラは価格が上がり、利回りが下がったとはいえ、年利回りで10～15％にはなります。安定したビジネスとして、15％を維持できるよう運営する。そうすれば、相場が変わらなくてもプラスでの売却が可能ですし、相場が少しでも好転すれば利益が出るのではないかと思います。

しかし、かつてのように二兎を追うのは難しくなりました。これまでバリ島のヴィラ投資の楽しみには、儲けながら自分が利用して楽しむというものがありました。自己使用して自分で楽しむ、その上でハイリターン。物件の値上がりと高利回りにより、これが可能だった時期もありました。

しかし今は、自己使用してほどほどの利回りで我慢するか、利回りを出すことに徹するかという選択が必要になっています。