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マンション投資は、購入後の「管理」が極めて重要
投資物件購入の大きなポイントとして「購入後の管理や客付けをどうするか？」「サポート体制が整っているのか？」という点を重視すべきです。
管理物件の管理状況や入居率は目に見えますので、良い管理・高い入居率を保っている管理会社があるマンション販売会社には信頼感や安心感があります。マンション投資は購入後の管理が重要になるので、こうした観点でパートナー選びをするべきです。
自社だけでできることには限りがあります。今は借り手市場なので、いかにその借り手を見つけて、自分のところに引き込むかが勝負です。なるべく多くの仲介業者に協力を依頼し、広く情報が行きわたるようにすることで、早期の客付けが可能になり、高い稼働率を維持することができるのです。
私の会社では管理物件の空室一覧を作成して常に情報を発信し、管理部門の社員が順番に賃貸店舗を足で回っています。店舗では担当者に「なぜこの物件は決まらないのか？」と問題点をヒアリングして、現場の声を生かして積極的に改善しています。
このような形で京都市内をくまなく回ることで賃貸管理のきめ細かなサービスが投資家に対しても、入居者に対しても可能になります。さらに、賃貸仲介会社とのつながりも重要です。最後は人と人とのつながりですから、各賃貸店舗の営業マンといい人間関係を構築できていれば、優先的に客付けをしてくれることも多々あります。
管理業務の「代理」契約を利用するメリットとは？
ここで一つ管理会社との契約について「代理」契約という形態を紹介します。私の会社では、オーナーと自社の管理会社が業務委託契約を結ぶ場合、通常の「媒介」契約ではなく、「代理」契約を取り交わします。「代理」とは、管理会社に契約業務に対する代理権を与えることで、賃貸契約に関する全ての業務を管理会社に任せることができます。
もちろん、管理会社が一方的に進めるのではなく、募集条件や入居者の決定などの重要な事項については、随時管理会社からオーナーへ確認や相談が入ります。
そして、いよいよ入居者が見つかり、保証人の確認も取れて、保証会社も付き、「この方と契約していいですよ」とオーナーの了解が得られれば、管理会社が貸し主代理の立場でそのまま契約しますので、オーナーの手間はほとんどかかりません。
このように私の会社で投資マンションを購入したオーナーの場合、管理や運営まで管理会社が担当するので全てを任せて毎月振り込まれる家賃を確認するだけです。ときどき「自分の部屋、何号室だっけ？」と冗談を言うオーナーもいるほどです。
一方、通常の「媒介」契約の場合だと賃貸借契約書にオーナーの署名捺印が必要となるので、賃貸借契約の場に来てもらうか、契約書に署名捺印をして返送してもらうなどの手間がかかります。しかし、他に本業があるオーナーも多く、なかなか契約業務のために時間を割くことは困難です。
信頼できる管理会社を見つけた上で、管理会社と「代理」契約を結ぶことができれば、利便性の高い、手間のかからない管理が可能になります。
