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信金や地銀の融資可能エリアは限定されているが…
他県のお客様が京都の中古物件を購入する場合、「どこで融資を受けられるのか」という問題があります。金融機関、特に信金や地銀は融資可能エリアが限定されており、地域外にお住まいの方は融資が受けにくいのです。
私の会社では新築物件の場合は提携ローンがありますので、現金で購入する方以外は、ほとんど利用しています。東京など他県の方でもまったく問題はありません。
当社では複数の金融機関と提携を結んでいて、それぞれが特徴ある商品構成となっています。ここでは金融機関の名前は挙げませんが、各金融機関を見渡すと、団体信用生命保険や金利パターン、繰上げ返済手数料などで差別化を図っています。
たとえば、団体信用生命保険は、ほとんどの金融機関で加入が必須となっていますが、そこに、三大疾病や五大疾病についての特約が付加されたり、介護保険制度を利用して、所定の要介護認定を受けると保険金が下りる特約などを付けられたりする商品があります。このような特約に加入すれば、必ずしもご遺族のためだけでなく、ご自身のためにもなることから、投資メリットを拡張してくれます。
現在（2017年2月時点）はマイナス金利の影響もあり、金利は1・6％～と史上最低水準にあります。投資マンションローンで1％台、最長35年というのは、破格の条件と言えるでしょう。
また、ローンの審査にも金融機関によってさまざまな特徴があります。
たとえば借入が年収の7倍ある方を「借入が多すぎて危険だ」と見る銀行がある一方で、「7倍くらいなら、大丈夫」と見る銀行もあります。また、年齢のとらえ方もそれぞれで、50歳の方を「もうそんな年からでは難しい」と見る銀行がある一方で、「50歳なら、まだまだ若い」とポジティブに見る銀行もあります。
他にも、連帯保証人や共同担保の扱いなど、細かい対応は金融機関ごとに異なるため、投資家の属性などによって使い分けています。
たとえばある不動産会社では、投資開始に理想的な年齢を「44歳」に設定しているそうです。40代といえば、それなりの年収があり、子供も大きくなって、老後の生活設計を意識し始める頃です。必ずしも35年で組む必要はありませんが、35年という選択肢を持っているのは有利です。これが50代になると29年しか組めなくなりますので、月々の支払い額が上がり、場合によっては持ち出し（家賃収入とローンや管理費などの支払いとの差額）が出ることもあります。そういう意味でも、「44歳」前後は投資開始に最適な年齢であると言えます。
「繰上げ返済」まで考慮してローンを選択
ローンに関してはさまざまな考え方がありますが、私はできれば繰り上げ返済をしてほしいと考えています。たとえ79歳で完済予定のローンであっても、繰り上げ返済で返済額や期間を圧縮して、欲を言えば60歳時点で完済できれば理想的です。
2002年の厚生年金保険法の改正により、年金の支給開始年齢が60歳から65歳に引き上げられました。60歳の定年から65歳の年金開始まで、この空白の5年間をどうやって生活していくのかは今後大きな社会問題になっていくでしょう。雇用の延長や再就職ができればいいのですが、希望の職に就ける人ばかりではありません。退職金や貯えがあったとしても、切り崩しながらの生活は心許ないものです。
これが、定年を迎える60歳時点で1軒でも完済している物件があればどうでしょう。毎月の家賃収入があれば、老後の生活はとても楽になります。何より安心感が違います。
この考え方に共感していただいた方は、繰上げ返済に有利なローン商品を選択するのが良いでしょう。ローン商品の中には繰り上げ返済の自由度が高く、いつでも小額から返済でき、しかも繰り上げ返済手数料が無料のものがありますので、ご希望に応じて紹介をしています。
