京都の投資用不動産･･･管理会社の選び方とは？

不動産管理会社には大きく2つのタイプがある

京都物件の管理について話す前に、管理会社についてここで一つ確認しておきたいと思います。すでにご存知かもしれませんが、一口に「管理会社」と言っても、その業務内容には大きく分けて一般的に2タイプあります。

一つ目は賃貸仲介と管理の両方を請け負う「仲介・管理兼業型」の管理会社です。

賃貸仲介と物件管理の両方を行っており、仲介が成約した場合には入居者から1カ月分の仲介手数料、オーナーから1カ月分の広告料を貰います。客付け後は管理を行い、オーナーから管理手数料を受け取ります（管理は無償で請け負う会社もあります）。

賃貸不動産に客付けする会社の多くは、仲介と管理を一緒にやっているこの「仲介・管理兼業型」です。このタイプの管理会社は、管理を任されている投資家の所有する賃貸物件の部屋が空いたら、なんとか自社の賃貸仲介部門で入居者を付けようとします（入居付け）。

自分の所で入居付けをすると、入居者から1カ月分の仲介手数料、オーナーから1カ月分の広告料、つまり2カ月分の手数料が入って収入が2倍（いわゆる両手）になるからです。つまり、兼業型の管理会社の場合、構造的に情報の囲い込みが起こりやすい仕組みになっているのです。

このような自社での客付けにこだわる管理会社に募集を任せると、その部屋は長期間空室のままで放置される危険性があります。オーナーにとっては機会損失が大きく不利と言わざるを得ません。

もう一つは賃貸物件の管理のみを請け負う会社です。空室が出た際の客付けは、自社ではなく他の会社（仲介会社）に依頼します。成約した場合にはオーナーから1カ月分の広告料を貰いますが、それは自社ではなく客付けした仲介会社に渡し、毎月の管理手数料がメインの収入になります。

このような管理専門の会社の場合は、広く他の仲介会社に情報を流し、客付けをアウトソーシングします。

【図表1】管理会社のタイプ別メリット・デメリット

「管理一体」「管理専門」の典型的な違いとは？

管理会社によって若干の違いはあるかもしれませんが、わかりやすく説明するために、私の会社を例に説明します。

当社では、自社で分譲したマンションの管理を専門にする管理会社も持っていますが、空室が出た場合は速やかに町の不動産会社（エイブルやミニミニといった賃貸仲介会社）にその情報を流し、客付け営業（入居者募集）の依頼をします。

その際、オーナーからは通常通り1カ月分の広告料を頂きますが、それを全て仲介会社に渡す構造になっています。

すると賃貸仲介会社が客付けに成功した場合、私の会社からの広告料と入居者からの手数料、合わせて2カ月分（「両手」）になりますので、積極的に客付けしてもらえるのです。

これはオーナーからすれば空室リスクを低減する効果がありますので、結論としては仲介・管理一体型よりも管理専門の会社に管理を依頼するべきだと言えます。

管理会社がなぜ広告料を取らずに入居者募集に必死になるかと言えば、管理会社の収益の柱は、管理物件の毎月の家賃から得られる管理手数料だからです。

空室の時にはこの管理手数料が入りませんので、管理会社は一刻も早く満室にしようと積極的に営業をします。この点で、管理一体型の会社はオーナーと利害が一致しているのです。

【図表2】管理会社の違いによる情報の違い