今回は、自宅を「賃貸併用住宅」に建て替えて節税する方法を見ていきます。※本連載では、税理士法人チェスター監修、株式会社エッサム編集協力、円満相続を応援する税理士の会著、『相続税の疑問がすっきり! わかる本』(あさ出版)から一部を抜粋し、不動産オーナーのための「相続税の節税」に関する基礎知識を解説します。

土地建物の評価額はどう算出するのか?

土地を活用した節税方法について説明する前に、チャプター1(※書籍参照)で述べたことを少しおさらいしましょう。

 

●相続における土地の評価額は、路線価方式または倍率方式で算出された価格になる。

 

●建物の評価額は「固定資産税評価額×1.0」で計算する。

 

●アパートや貸家などの建物は他人の居住用であるため、借家権の付いている建物として次のような減額計算を行う。

 

アパート、貸家等の建物の評価額=固定資産税評価額×1.0×(1-借家権割合)=固定資産税評価額×1.0×(1-0.3)

 

●アパートや貸家の敷地も、他人が居住している建物の敷地(貸家建付地)であるため、評価にあたっては更地評価額から、借地権割合と借家権割合を乗じた率を控除して計算する。

 

アパート、貸家等の建物の敷地の評価額=更地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)=更地の評価額×(1-0.7※×0.3)

※地域により異なります。詳しくは路線価図を参照してください。

月々の家賃収入を毎月の返済に充て負担を抑える

自分用の建物より、貸家の方が評価は下がります。このため節税対策には、自宅を賃貸併用住宅に建て替えるという方法があります。

 

たとえば固定資産税評価額6000万円、三階建ての住宅があり、1階・2階部分を貸家にすれば、

 

居住部分の評価額:6000万円×1/3=2000万円

貸家部分の評価額:6000万円×2/3×(1-30%)=2800万円

 

合計4800万円になり、1200万円の節税になりました。

 

建て替え費用は、現金で支払っても、銀行から借り入れても、節税効果に違いはありません。銀行から借金をしても、月々の家賃収入を毎月の返済に充てていけば、負担をゼロに近付けることができます。

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    本連載は、2015年9月16日刊行の書籍『相続税の疑問がすっきり! わかる本』から抜粋したものです。稀にその後の法律、税制改正等、最新の内容には一部対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

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