今回は、自宅を「賃貸併用住宅」に建て替えて節税する方法を見ていきます。※本連載では、税理士法人チェスター監修、株式会社エッサム編集協力、円満相続を応援する税理士の会著、『相続税の疑問がすっきり! わかる本』(あさ出版)から一部を抜粋し、不動産オーナーのための「相続税の節税」に関する基礎知識を解説します。

土地建物の評価額はどう算出するのか?

土地を活用した節税方法について説明する前に、チャプター1(※書籍参照)で述べたことを少しおさらいしましょう。

 

●相続における土地の評価額は、路線価方式または倍率方式で算出された価格になる。

 

●建物の評価額は「固定資産税評価額×1.0」で計算する。

 

●アパートや貸家などの建物は他人の居住用であるため、借家権の付いている建物として次のような減額計算を行う。

 

アパート、貸家等の建物の評価額=固定資産税評価額×1.0×(1-借家権割合)=固定資産税評価額×1.0×(1-0.3)

 

●アパートや貸家の敷地も、他人が居住している建物の敷地(貸家建付地)であるため、評価にあたっては更地評価額から、借地権割合と借家権割合を乗じた率を控除して計算する。

 

アパート、貸家等の建物の敷地の評価額=更地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)=更地の評価額×(1-0.7※×0.3)

※地域により異なります。詳しくは路線価図を参照してください。

月々の家賃収入を毎月の返済に充て負担を抑える

自分用の建物より、貸家の方が評価は下がります。このため節税対策には、自宅を賃貸併用住宅に建て替えるという方法があります。

 

たとえば固定資産税評価額6000万円、三階建ての住宅があり、1階・2階部分を貸家にすれば、

 

居住部分の評価額:6000万円×1/3=2000万円

貸家部分の評価額:6000万円×2/3×(1-30%)=2800万円

 

合計4800万円になり、1200万円の節税になりました。

 

建て替え費用は、現金で支払っても、銀行から借り入れても、節税効果に違いはありません。銀行から借金をしても、月々の家賃収入を毎月の返済に充てていけば、負担をゼロに近付けることができます。

あなたにオススメのセミナー

    本連載は、2015年9月16日刊行の書籍『相続税の疑問がすっきり! わかる本』から抜粋したものです。稀にその後の法律、税制改正等、最新の内容には一部対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

    相続税の疑問がすっきり! わかる本

    相続税の疑問がすっきり! わかる本

    税理士法人チェスター 髙地 豊人 小宮山 勝博 大沢 日出夫 森 敏夫 山口 明夫 越村 宜博 黒川 明 山田 良平 齋藤 淳二 大坪 正典 横田 昭夫 中町 三雄 三森 和明 青木 一彦    舟生 俊博 山内 薫 寺岡 剛 辻村 登志子 糊 智至 南村 博二

    あさ出版

    地価上昇中! 家や土地を持っていたら必読です。今からできる節税のポイントを、プロがやさしく解説します。

    人気記事ランキング

    • デイリー
    • 週間
    • 月間

    メルマガ会員登録者の
    ご案内

    メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

    メルマガ登録
    TOPへ