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土地建物の評価額はどう算出するのか？
土地を活用した節税方法について説明する前に、チャプター1（※書籍参照）で述べたことを少しおさらいしましょう。
●相続における土地の評価額は、路線価方式または倍率方式で算出された価格になる。
●建物の評価額は「固定資産税評価額×1.0」で計算する。
●アパートや貸家などの建物は他人の居住用であるため、借家権の付いている建物として次のような減額計算を行う。
アパート、貸家等の建物の評価額＝固定資産税評価額×1.0×（1－借家権割合）＝固定資産税評価額×1.0×（1－0.3）
●アパートや貸家の敷地も、他人が居住している建物の敷地（貸家建付地）であるため、評価にあたっては更地評価額から、借地権割合と借家権割合を乗じた率を控除して計算する。
アパート、貸家等の建物の敷地の評価額＝更地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合）＝更地の評価額×（1－0.7※×0.3）
※地域により異なります。詳しくは路線価図を参照してください。
月々の家賃収入を毎月の返済に充て負担を抑える
自分用の建物より、貸家の方が評価は下がります。このため節税対策には、自宅を賃貸併用住宅に建て替えるという方法があります。
たとえば固定資産税評価額6000万円、三階建ての住宅があり、1階・2階部分を貸家にすれば、
居住部分の評価額：6000万円×1／3＝2000万円
貸家部分の評価額：6000万円×2／3×（1－30％）＝2800万円
合計4800万円になり、1200万円の節税になりました。
建て替え費用は、現金で支払っても、銀行から借り入れても、節税効果に違いはありません。銀行から借金をしても、月々の家賃収入を毎月の返済に充てていけば、負担をゼロに近付けることができます。
