「積算価格」が高い物件と低い物件 投資で儲かるのはどっち?

今回は、「積算価格」が高い物件と低い物件では、どちらが儲かるのかを見ていきます。※本連載では、キャピタリー・アドバイザリー株式会社不動産投資部長 和田一人氏の著書『儲かる不動産投資の教科書』(扶桑社)の中から一部を抜粋し、本当に価値のある不動産を見分ける理論的な評価方法を、初心者でもわかりやすい事例を紹介しながら、その根拠となる評価基準を解説します。

金融機関は利回り以上に「積算価格」を重視

物件の価格が妥当かどうかを判断するモノサシの1つとして、「積算価格」と呼ばれるものがあります。ごく手短に説明すると、土地と建物それぞれの現状の価値を査定したうえで合算した価格のことです。

 

土地については、国税庁が発表している路線価や国土交通省の公示価格をもとに推定します。一方、建物は再び新築した場合の価格をベースとしたうえで、それに「残価率(築年数に応じた残存価値)」乗じて算出します。

 

金融機関が融資額の評価を行う際には、利回り以上に「積算価格」を重視していると言われますが、だからといって高ければ高いほど好ましいというわけではありません。

 

というのも、立地条件などが同じような物件でありながら「積算価格」が高いものは、低いものよりもコスト負担が重い可能性が高いからです。

買付書を入れる前に「ネット利回り」の計算を

土地に対する評価がほぼ同等だとすれば、「積算価格」の差を生むのは建物の部分です。つまり、「積算価格」が高い物件は「建物の価格も高い」ということになるわけです。建物の価格が高いということは、必然的に建物の固定資産税、都市計画税も高くなります。

 

また、購入後に軽視できないコストとなる修繕費は、建物価格に比例して高くなるもの。「積算価格」が高いと、その負担が重くなることを覚悟したほうがよさそうです。

 

したがって、「表面利回り」が同じ水準だったとしても、「積算価格」が高い物件は低いものよりも「ネット利回り」が低くなってしまいます

 

もしも、「積算価格」が高くて、表面利回りもより高い物件があったとしたら(相当高くないと割に合いませんが)、話はまた別となってきます。

 

コスト分を考慮しながら「ネット利回り」を算出しても、それなりに高めの水準を保つ可能性が高いと言えます。買付書を入れる前に、きちんと「ネット利回り」を計算することが大事なのです。

 

もっとも、そのような掘り出し物はまず見つからないのがシビアな現実です。誰もが飛びつきそうな物件にはそれなりの価格がつけられ、それに応じて利回りも低くなるのが宿命ですから。

 

[Point!]

表面利回りが同じなら、積算価格が低い物件のほうがネット利回りは高くなる!

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    キャピタル・アドバイザリー株式会社 不動産投資部長

    世界有数のコンサルティング会社KPMG FASで、破たん金融機関の資産査定における不動産評価の責任者として、評価基準の作成、評価指導に当たる。その後、不動産ファンド会社グローバル・アライアンス・リアリティに移籍してアセットマネージャーとして頭角を現し、上場不動産ファンド会社アセット・マネジャーズ(現いちごグループ)にて収益不動産の投資責任者を担う。累計1000億円以上の投資実績を持ち、鑑定評価を含む評価実績は1万件以上を誇る「不動産評価」のプロ。収益不動産投資、仲介、M&Aを行うほか、個人へのコンサルティングも手掛ける。

    著者紹介

    連載儲かるのはどっち?~本当に価値ある投資物件の見分け方

    本連載は、2016年2月刊行の書籍『儲かる不動産の教科書』から抜粋したものです。その後の法律、税制改正等、最新の内容には対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

    儲かる不動産投資の教科書

    儲かる不動産投資の教科書

    和田 一人

    扶桑社

    新築物件VS中古物件、RCマンションVS木造アパート、ファミリータイプVSワンルーム、オフィスVSレジデンス、固定金利VS変動金利…。本当に儲かるのはどっち? 真のプロだけが知っている、本当に価値ある投資物件の見分け方を伝…

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