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権限集中の落とし穴…注意すべき「利益相反」問題
一方で、第三者管理方式には注意すべき点もあります。特に懸念されるのが「利益相反」の問題です。
たとえば、管理会社が管理者として意思決定を行いながら、自らが受託する管理業務や修繕工事の発注にも関与する場合、管理組合の利益と管理会社の利益が対立する可能性があります。
また、管理会社に権限が集中することで、区分所有者が管理者の交代や管理会社の変更を求めようとしても、手続き上のハードルが高くなるケースも考えられます。特に管理規約の内容によっては、臨時総会の開催請求や管理者の変更が容易に行えない場合もあるため、導入時には十分な検討が必要です。
「完全お任せ」は危険…区分所有者によるチェック機能が成功のカギ
現在、国土交通省は「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を公表し、利益相反の防止や監督体制の整備の重要性を示しています。
第三者管理方式は、役員のなり手不足というマンション管理の課題に対する有効な選択肢の一つです。しかし、管理会社や専門家に運営を委ねる場合でも、管理組合がチェック機能を失ってはいけません。
支出や契約内容を適切に監視できる仕組みを整えること、必要に応じて管理者を変更できる環境を確保すること、そして最終的な意思決定権を区分所有者が保持することが重要です。
マンション管理の主役は、あくまでも区分所有者です。「役員をやらなくて済む」という利便性だけでなく、「適切に監督できる仕組みがあるか」という視点を持ちながら、第三者管理方式の導入を検討することが求められるでしょう。
管理を任せたあとも、組合による適切な監督が機能し続けることにこそ、マンション管理における成功のカギがあるのです。
