ドバイまで約30分の高速鉄道計画も…アブダビの成長を支える交通網と大型開発の実情【国際弁護士が解説】

増える宿泊客と働く人が住宅需要を支える

宿泊需要は、すでに数字に表れています。アブダビ文化観光局によれば、2025年のホテル稼働率は81％、前年より3ポイント上昇しました。平均客室単価は19％上昇し、ホテル売上は19.5％増。これはホテル市場の実績で、住宅の短期賃貸の収益率を示す数字ではありませんが、宿泊に対する支出の増加が分かります^※11。

アブダビ政府の「観光戦略2030」は、日帰りも含む年間訪問者3,930万人、観光による年間GDP寄与900億ディルハム、約3.9兆円を目標に掲げています。ホテル客室も2023年の3万4,000室から5万2,000室へ増やす計画で、住宅を旅行者に貸すホリデーホームの拡充も盛り込まれています^※12。

私も、ディズニーが開業した後、ヤス島や周辺で家族向けの短期賃貸需要が伸びる余地は大きいと見ています。複数のテーマパークを数日に分けて訪れ、子どもと一緒に食事や休息の時間を取りやすい住宅に滞在する。空港から近く、島内や周辺を移動しやすい場所ほど、こうした連泊の需要を取り込みやすくなります。

ただし、短期賃貸としての運用には文化観光局の許可が必要で、建物ごとの運用条件、管理費、稼働率も踏まえて収支を考える必要があります^※9,12,13。

住宅需要は宿泊客だけではありません。観光戦略では、関連産業や消費の波及も含め、2030年までに17万8,000人の雇用創出を目指しています。金融でも、第13回で見た国際金融センターADGM管轄のアル・マリヤ島とアル・リーム島の就業者数は、2026年上半期末に前年同期比34％増の4万9,027人へ拡大しました。観光施設や金融街で働く人の増加は、年間契約の賃貸や、家族で暮らす住宅の需要にもつながります^※12,14。

地価の上昇を考えるなら「新しい経路」に注目

交通整備が不動産の価値に与える影響は、ドバイでも政策上の重要な論点です。ドバイ道路交通局は、メトロ・ブルーラインの駅周辺で土地・不動産の価値を最大25％押し上げると予測しています^※15。

アブダビ投資で私が注目するのは、仕事や観光の目的地に近いのに、移動経路が限られていた場所です。橋や道路がつながり、通勤や空港へのアクセスが改善すれば、住みたい人、借りたい人の範囲が広がります。海辺の立地など代わりを見つけにくい条件も重なれば、土地や住宅の評価を押し上げる要因になります。

第14回のJWマリオット・レジデンスが計画されるヤス島には観光と空港への近さがあり、リッツ・カールトン・レジデンスが進むアル・マリヤ島には金融・業務の集積があります。ブランド名に加えて、その場所に誰が通い、今度どのように移動が便利になるかを見ると、かなり具体的な場所まで踏み込んだ住宅需要の根拠をより鮮明に捉えられます^※16,17。

エミネンス・レポートに掲載したADRECの統計でも、2026年上半期の不動産取引総額は前年同期比112％増となりました。もっとも、現在の売買価格に将来の開発期待がどこまで盛り込まれているか、同時期にどれだけ住宅が完成するかという供給面も見ながら、これからの値上がり余地を見極める目が必要です^※18。

それでも、アブダビでは世界から人を呼ぶ施設、雇用を生む産業、移動を支える交通網の整備が並行しています。私は、この組み合わせが街の成長を長く支え、交通の改善と実際の需要が重なる場所の不動産には、評価を高める余地があると見ています。

次回取り上げる、私が大変注目しているフダイリヤト島にも、E11幹線道路へつなぐ全長37キロメートルの沿岸道路計画があります。市街地を迂回する橋やトンネルを含む構想です。こうした交通整備を背景に、開発会社モドンがどのような街をつくっているのか。次回で掘り下げます^※6。

（2026年11月3日時点。円換算は1AED＝43円の参考値。将来の計画・予測は変更される場合があります。）

【出典】

※1　森和孝 エティハド鉄道の実乗記

※2　Etihad Rail 旅客網正式開業後1カ月の発表

※3　Etihad Rail 高速鉄道計画と経済効果

※4　ADIO 官民連携インフラ24案件と550億AEDの計画

※5　DMT／Abu Dhabi Media Office リーム島の海上橋2本の開通

※6　DMT ミッドアイランド・パークウェイと沿岸道路計画

※7　Yas Marina Circuit 空港からヤス島への交通案内

※8　Abu Dhabi Airports 2025年旅客実績

※9　The Walt Disney Company ヤス島のテーマパーク・リゾート計画

※10　Miral ヤス島への今後5年間の120億AED超の投資

※11　DCT／Abu Dhabi Media Office 2025年文化・観光実績

※12　DCT／Abu Dhabi Media Office 観光戦略2030

※13　DCT 通達8／2025 ホリデーホームの許可義務

※14　ADGM 2026年上半期の雇用・事業実績

※15　RTA メトロ・ブルーラインの計画と不動産価値への予測

※16　JWマリオット・レジデンス ヤス島の計画と立地

※17　リッツ・カールトン・レジデンス アル・マリヤ島の計画と立地

※18　エミネンス・レポート アブダビ版2026年上半期

森 和孝
Eminence Luxe（ドバイ不動産仲介会社）Founder／CEO
One Asia Lawyers 国際弁護士（UAE法、シンガポール外国法、日本法）