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自宅取得時の「強制貯蓄」にもメリット
老後も借家に住み続けるということは、現役時代に家賃を払い、生活費を払い、加えて老後の生活費と家賃を貯めておかなくてはならない、ということです。「住宅ローンを払わずに済むのだから、資金的には問題ない」という考え方もあるでしょうが、ネックとなるのは意志の強さです。同世代が住宅ローンを返済している時に、その分を蓄えておかなければいけないのです。贅沢をする金があるのに、自動車も買わず海外旅行も我慢して老後のために蓄えておくことは、容易ではないでしょう。禁煙やダイエットさえも苦労した人には、とても難しいと思いますよ。
一方で、若い時に住宅ローンを借りて自宅を購入した人は、意志が多少弱くても贅沢をせずに済むはずです。毎月定期的に銀行が住宅ローンの返済額分を引き落としてくれるので、贅沢をする資金的な余裕がないからです。そして、定年の頃には自然とローンの返済が終わり、老後も住み続けることができる自宅が手に入っている、というわけです。自宅保有者が贅沢をしないように、毎月返済金を引き落としてくれる銀行の親心に感謝ですね（笑）。
筆者が「貸家の経営」にリスクがあると思うワケ
読者の中には、筆者は不動産所有に前向きだ、と感じている方がおられるかもしれませんが、筆者が前向きなのは自宅所有であって、貸家の所有には前向きではありません。自宅と貸家ではリスクが異なるからです。
今後の不動産価格がインフレで上昇していくか人口減少で下落していくか、予想は困難でしょう。そうした中で自宅を持っていれば、もしインフレで家賃が上がっても困らないですし、住宅価格が下落しても特段に困りません。
しかし、貸家の場合は、インフレになれば家賃収入が増えてリッチな老後が送れる一方で、価格が下落したら財産価値が下がってしまいますし、家賃収入も減る可能性が高いでしょう。冒頭に記したように、リッチな老後を目指すより惨めな老後を避けるのが筆者の目標ですから、その観点から、貸家は避けたいと考えるわけです。
それ以前に、自宅と貸家を両方もつと、総資産に占める不動産の比率が高くなりすぎるでしょう。リスク分散の観点からは、いろいろな資産をバランス良く持つことが推奨されているわけですから、やはり貸家は避けたいところです。
それでも「貸家を持ちたい」という場合には、貸家の代わりにREITという金融商品を検討することをお勧めします。REITについては別の機会に詳述することにしましょう。
本稿は以上です。なお、本稿はわかりやすさを重視しているため、細部が厳密でない場合があり得ます。
筆者への取材、講演、原稿等のご相談は「ゴールドオンライン事務局」までお願いします。「THE GOLD ONLINE」トップページの下にある「お問い合わせ」からご連絡ください。
塚崎 公義
経済評論家
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