八方塞がりでした…「固定資産税も払ってきたのに、うちの土地じゃないなんて！」30年以上使い続けた隣地を、70代男性がどうしても〈自分名義〉にしたかったワケ【相続実務士が解説】

何十年も使い続けてきた隣地、登記名義は明治・大正期の地主のまま

今回の相談者であるSさんは、70代の男性です。昔からの自宅に長く暮らしており、ご家族を代表して相談に来られました。

Sさんの自宅のすぐ隣には、昔から旧地主名義のままになっている土地がありました。登記簿上の名義人は明治・大正期の地主で、代々の相続登記がされないまま、長期間にわたって放置されていました。

昭和中期ごろからは地主側による耕作や管理も行われなくなりました。そのため、隣接地に住むSさんの家族が、自宅敷地の一部のような形で庭や作業スペースとして利用し、長年にわたり維持管理を続けてきました。

やがて固定資産税についても、地主側ではなく、実質的に土地を管理しているSさんが代わりに納めるようになりました。その状態のまま、30年以上が経過していたのです。

Sさんは、「自分たちの土地としてきちんと権利を確立し、将来、子どもたちに引き継ぎたい」と強く希望していました。しかし、地主側には交渉できる相続人がおらず、どのように手続きを進めればいいのかわからない状態でした。そこで、相談に来られたのです。

対象となったのは、Sさんの自宅に隣接する旧地主名義の土地です。長年、Sさんが土地を占有・使用し、固定資産税も代納していました。一方、登記上は古い地主名義のままでした。また、時効取得によって権利を取得する側は、Sさんを含むきょうだい6人でした。

相手方の相続人がいない…解決までにあった3つの課題

今回のケースは、「相手方がいない」「手続きが特殊」「取得後に名義を集約する必要がある」という3つの問題が重なった複雑な事案でした。

課題1　地主側に相続人がいない

戸籍を調査した結果、地主家には相続人がいないことがわかりました。時効取得を主張して裁判を起こすには相手方が必要です。そのため、まず家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てる必要がありました。

課題2　時効取得登記の前提となる相続登記が必要

今回、時効取得の起算点は昭和62年1月1日としました。しかし、時効取得による所有権移転登記をするには、その前提として、登記簿上の旧地主から相続人側への相続登記を行う必要がありました。当然ながら相手方の協力を得ることはできません。

そこで、原告側から債権者代位による相続登記を行う必要がありました。

課題3　判決だけではSさん1人の名義にならない

もう1つの問題が、時効取得後の名義です。裁判によって取得時効が認められても、権利を取得するのはSさん1人ではなく、きょうだい6人です。そのままでは6人の共有名義となります。

共有状態のまま次の相続が発生すれば、さらに相続人が増え、権利関係が複雑になる可能性があります。

そこで今回は、「判決に基づき、まずきょうだい6人の共有名義にする」「その後、他の5人からSさんへ持分を贈与する」という2段階の手続きを取ることにしました。