不動産の複数購入　フラット35をどう活用するか？

融資の審査を迅速に進める方法とは？

フラット35（旧住宅金融公庫）は、後述するように審査が簡易的で通過しやすいので、銀行の融資をできる限り活用したあとに、審査が下りなくなってから使用するために最後までとっておくのが得策です。

容易に審査を迅速に進めるためには、提携住宅ローンを多く持つ、大手不動産会社の分譲する先着順マンションの購入審査に参加すると、すぐに複数の銀行とフラット35の審査をすべて打診してくれます。

マンションを買わなくても参加するだけで1つの審査資料で最短で融資の可否が判明しますのでトライしましょう。

[図表1]

5500万円の居住用+事業用資産を５％弱の資金300万円で取得に成功！ 

[図表2]  ７％のマンションと居住用戸建ての例（2016.夏取材）

杉並区：1600万円 利回り：7.35% １K／南向き／21㎡ 西荻窪駅：徒歩11分 築年：2001年１月 横浜市：2250万円 利回り：7.39% １K／北東向き／31㎡ 新横浜駅：徒歩11分 築年：2011年6月 川崎市：3580万円 土地面積　63㎡ 　建物面積　94㎡ ４LDK／南 田園都市線宮崎台駅：徒歩15分 築年：2016年８月

 

[図表3] 住みたい街ランキング

出典：SUUMO／みんなが選んだ住みたい街ランキング2016 上位の駅は都心まで３０分未満で複数の鉄道のターミナル駅であります。また、再開発が進みランキ ングが上がった代表として西船橋、武蔵小杉があります。都内では渋谷か新宿か東京に近い駅に人気 が集中する傾向があります

フラット35の審査では事業用不動産はカウントされない

フラット35は事業用の不動産を複数持っていても、住宅を買うために借り入れることができる住宅ローンです。フラット35は、いよいよ銀行ローンが使えなくなった時に初めて使いましょう。

前述のように、2つの銀行から2つの住宅を同時期に住宅ローンを使用して購入することは可能です。そして、最後にフラット35を使って安住の地を買うのです。

フラット35の審査では事業用不動産はカウントされません。事業用不動産は事業用資産と見なされ返済と無関係と見なされます。

さらに、フラット35には、もう１つ別荘枠があり、別荘を持つ目的ならもう１つだけ住宅ローンと同じ条件（県をまたぐなどの距離の条件は必要です）で借りることができます。しかし、年収当たりの返済比率があるため上限があるので、注意して下さい。

私は、千葉県内のタワーマンション（千葉銀行でローン）を皮切りに、築地に広めのワンルーム1室（東京三菱UFJ銀行でローン）、湾岸地区にタワーマンション（三井住友銀行でローン）、武蔵小杉（フラット35）、そして最後にもう1つ湾岸地区のタワーマンションをフラット35の別荘枠で購入しており、4つのうち3つは貸家にしています。住宅ローンで買う住居と事業用で買う不動産は、常に買換えではなく別腹で買っていいのです。

私のところに相談にくる人の中には、住宅を借金で買うことを否定される方がいますが、それでは、不労・保険型モデルを手に入れることはできません。

もう1つ、いい物件を探すことはモデルルームを見たりするだけでなく、地域の風物に触れたりして、自分がここなら住みたいと思う物件を見つけることも大きな楽しみとなります。