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ローンは借金ではなく積立貯金
自宅を買って住宅ローンの返済だけに追われるなんていうことはしないようにしましょう。
レバレッジという言葉があります。これは「テコの原理」という意味ですが、少ないお金で大きな資産形成を一夜にして成し遂げてしまうことを指します。
[図表1] レバレッジとは？
自宅を購入する目的は下記①～⑥を踏まえた資産形成にあります。
①賃貸を続けると家賃は無駄金になります。
例）家賃10万円の場合10年で1200万円が捨て金になります。
②不動産は資産なので物件を担保に長期のローンが組めます。
③ローンは借金ではなく積立貯金であり、団体生命保険が自動加入されるので生命保険としても機能します。
例）3500万円を35年かけて貯蓄し、万一の時残金は保険で自動返済され遺族に残せます。
④賃貸に出せるメリットは資産形成に欠かせません。
例1）３ＬＤＫの１室を学生に下宿として５万円で賃貸すれば年間60万円になります。
例2）転勤になった際も売らずに15万円で貸せれば年間180万円になります。
⑤ローンの金利と住宅取得特別減税、または建物を減価償却費用することができ、経費として通算できます。次に述べる事業用不動産を購入する際の共同担保（住宅に抵当権を設定）にできるため、中古のアパート購入が容易になります。
⑥老後は賃料収入によって老人ホームへ転居するなどの貴重な年金資産になります。
自宅を購入しないでいると、①～⑥はどれも実現できません。
「値下がりリスク」が小さい場所の物件を買う
自宅を買う時に気をつけることは、割安で買うことと、相場で買っても値下がりリスクが小さい場所の物件を買うことです。
間取りは多いほど貸しやすく、シェアや外国人の民泊に向いているため１Lより２L、２Lより３Lが適しており、戸建てなら４Lより5L、６Lで買うのが理想です。単身者の方には、１Kでも都心の分譲物件で20㎡以上のものをお薦めします。
最初はあなたが居住して住宅ローンで買うわけですから快適な物件を選びましょう。
以下、①〜⑤にお薦め物件を示します。
①耐震性に優れており、共有施設も充実しているタワーマンション。
②都心、市街地であっても主要駅から徒歩10分以内の戸建て、徒歩７分以内のマンション。
③中古戸建ての中でも土地値の比率が高い物件。中古マンションなら坪単価が新築に比べ割安な物件。
④間取りが広い物件。シェアルームなどへの転用ができることも視野に入れる。
⑤低金利かつ大手銀行で長期借入ができる住宅ローン提携物件。
※投資専門の会社の１ルームマンションの中には分譲に比べると設備が悪く割高に設定されており提携ローンの金利も２倍以上するようなものがあるので注意しましょう。
※新築の分譲マンションを購入する場合は、抽選になることが多いですが、逆に買えてしまえば値下がりリスクが非常に少なく安心できます。
例）城南地区や湾岸地区の１K、１LDKなど
