ドバイ不動産価格とイラン攻撃の相関…2026年上半期データが示す市場の実態とリスク【国際弁護士が解説】

市場機能は維持され、価格指数の下落もピーク比2.6％

2026年2月末に始まったイラン攻撃は、ドバイの不動産市場にとって、これまでにないストレステストとなりました。空港が一時停止し、投資家の判断にも慎重さが広がるなか、取引と価格はどう動いたのでしょうか。

結論からいえば、取引は減速したものの、市場機能は維持され、価格指数の下落もピーク比2.6％にとどまりました。ただし、これは「戦争の影響はなかった」という意味ではありません。月次データから、ドバイ不動産の強さと、今後注意すべきリスクを見ていきます。

開戦前のドバイ市場は「史上最高圏」だった

まず、戦争前の状況を確認しておきましょう。Dubai Land Department（DLD）の売買データによると、2026年1月は1万7,381件、取引額は3.18兆円。2月も1万7,001件、2.67兆円と、非常に高い水準でした。なお、円換算は1AED＝44円で統一しています。

つまり、弱っていた市場に戦争が重なったわけではありません。強気の相場が続くなか、2月28日に地政学リスクが一気に現実化したのです。

UAEでも空港の一時停止などの混乱が起きました。それでも、上半期を通じて、不動産の売買、登記、引渡しが全面的に止まった日は確認されていません。これは価格の動きと同じくらい重要です。不動産投資で深刻なのは、値下がりだけではなく、売買や権利移転そのものができなくなることだからです。

3月に急減、しかし本当の底は停戦後の5月

月次データを見ると、戦争の影響は段階的に表れました。3月の売買は1万3,258件、1.89兆円。取引額は前月比29.2％減少しています。ただし、3月は例年、ラマダンの影響で取引が鈍りやすい時期でもあります。この減少を、すべて戦争の影響と考えるのは適切ではありません。

［図表1］2026年上半期の月次売買件数と取引額 注：円換算1AED＝44円。
出典：Dubai Land Department公式ポータル。『エミネンス・レポート2026上半期』^※より編集部作成。

4月7日に停戦が成立すると、4月の取引額は2.13兆円まで戻りました。ところが、上半期の底はその後に訪れます。5月は1万481件、1.30兆円まで減少しました。

なぜ、ニュースが最も緊迫していた3月ではなく、停戦後の5月が底になったのでしょうか。理由は、不動産取引には時間差があるからです。開戦前に合意していた案件は、3月や4月に決済されます。一方、戦争を見て新たな購入を止めた影響は、内見、交渉、契約というプロセスを経て、数週間から数か月遅れて成約データに表れます。

［図表2］イラン攻撃と停戦をめぐる主な出来事 出典：『エミネンス・レポート2026上半期』^※より。