もはや「憧れ」に…平均年収では「東京の都心5区」に住めなくなるワケ【不動産コンサルタントが解説】

2026.4.29

もはや「憧れ」に…平均年収では「東京の都心5区」に住めなくなるワケ【不動産コンサルタントが解説】

日経平均株価が最高値を更新するなか、日本の不動産市場に投機資金が流れ込んでいます。とくに東京の都心5区（港区・千代田区・中央区・新宿区・渋谷区）の価格高騰は凄まじく、千代田区が「転売規制」の要請に踏み切るなど異常事態となっています。本記事では、柳澤寿志子氏の著書『富裕層を魅了する東京一等地不動産』（星野書房）より一部を抜粋・編集し、平均年収では都心に住めなくなる東京不動産の最新事情を解説します。

平均年収では住めなくなる？…都心5区はもはや「憧れ」の街に

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投資の世界では、日経平均株価と不動産価格指数は連動していると言われており、不動産価格指数は遅行指標とされ、株価の動きよりも半年から1年遅れる傾向があります。

2025年10月末、日経平均株価は5万2000円の最高値を更新しました。しかも、理論上は3〜5年かけて8万円程度まで上昇する可能性があります。この理屈で考えると、途中で多少の乱高下はあったとしても、不動産価格はまだ上昇余地があると言えます。

とくに東京の都心5区（港区、千代田区、中央区、新宿区、渋谷区）には、今後さらに人が集まってくるでしょう。都心5区に人が集まるその理由は、明確です。大阪、名古屋、広島、仙台、福岡といった主要都市を除く地方では、仕事の選択肢が少なくなってきているからです。

とくに女性の場合、選択肢はさらに狭まり、介護や医療、保育など、社会機能を維持するために必要な仕事に従事する「エッセンシャルワーカー」にならざるを得ない状況が増えていくでしょう。

東京などに人が集まれば、当然、居住場所が必要になりますが、不動産の供給には限界があるため、価格は必然的に上昇します。その結果都心5区には、平均年収の人は住めなくなっていくはずです。少なくとも、すでに港区に住むことは難しくなっています。

つまり、東京の都心5区に住むことが「憧れ」になる時代は、すでに始まっているということです。

［図表1］日経平均株価と不動産価格指数の連動性出所：｢日経平均株価（終値）」は日本経済新聞社、「不動産価格指数（住宅）」は国土交通省提供

柳澤寿志子

不動産コンサルタント

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柳澤寿志子

不動産コンサルタント

20代の頃から東京一等地にて富裕層向けのサービス業に従事。その後、港区六本木にて富裕層をメイン顧客とするフラワーショップを開業する。「豪華に見え高粗利、心から喜ばれること」を理念に、富裕層向けサービスを実店舗とネット通販にて展開。

45歳からは最適な業者と顧客をつなぐ不動産業に転向。不動産コンサルタントとして超富裕層や富裕層に求められる東京一等地に特化した物件を扱う。

近年は、海外富裕層向けには投資物件として、地方の法人向けには節税対策として、さらに不動産業者に対しても、東京一等地の不動産をメインに紹介。超富裕層や富裕層が好む「ラグジュアリーで、価値が上がり続ける不動産」を提案することで、お一人おひとりのライフステージをさらに高い質へと昇華させるコンサルティング、コーディネートすることを得意としている。

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