アパート経営において管理すべき税金は、日々の家賃収入を申告する「不動産所得」に対する税金だけではありません。物件を売却して利益を確定させる「出口戦略」の段階では、不動産所得とは計算方法が異なる「譲渡所得」に対する税金への対策が不可欠となります。本記事ではこの「譲渡所得」に焦点を絞り、アパート売却タイミングの見極め方や所有期間による税率の違い、経費として認められる費用、売却損が出た場合の損益通算などを、元国税調査官で自らも不動産投資を行っている川口誠税理士が解説します。
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出口戦略の成功は「時間」と「専門家」で決まる
アパート経営の最後を締めくくる売却。成功のポイントは以下の2点です。
1．所有期間「5年超」を死守
所有期間5年超（長期譲渡所得）を死守することは、最も効果的かつ確実な節税策です。これにより、税率を約40%から約20%へと一気に半減させることが可能になり、1億円規模の取引であればその差は数千万円におよぶ可能性もあります。
2．税理士の役割と活用
アパート売却は、購入時の経費の把握、減価償却費の計算、特例適用の可否判定など、専門的な知識が不可欠です。売却価格の候補に対し、取得費と減価償却費を正確に算定し、税引後の手取り額を事前にシミュレーションすることで、売却の是非や価格交渉の基準を明確にできます。
また、譲渡費用として認められるかどうか、わからないような場合には、すべての領収書や契約書を精査し、漏れなく費用計上できるようサポートを受けましょう。不動産の譲渡所得は分離課税であり、複雑な確定申告が必要です。特例を適用する場合はさらに手続きが複雑になるため、税理士に依頼することで、申告漏れや誤りを防ぎ、最大の節税効果を確実に得ることができます。
アパート売却の検討を始めたら、まずは信頼できる税理士に相談し、税務面からの戦略的な出口計画を策定することから始めることをお勧めします。
川口 誠
MK Real Estate 税理士事務所
税理士
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MK Real Estate 税理士事務所
税理士
大学院での税務会計の実証研究を通して、理論的に税金をとらえる思考を身につける。
国税局では高度な調査力が必要とされる調査部において、10年以上にわたって上場企業等の税務調査に従事するなど、中小企業から大企業まで100以上の会社の税務調査を行う。
その中で、不動産投資家、資産管理会社の税金対策が上手くいっていない現状を目の当たりにする。どうしたら改善するのかといったノウハウを蓄積するにとどまらず、自らも資産形成としてワンルームやアパートを購入し、不動産投資による節税を実践している。
これまでの経験と知見を生かし、不動産投資家、資産管理会社等の税理士としても活動している。
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