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家賃保証は「安定収入の約束」ではない? 賃貸経営の落とし穴

前回は、住宅メーカーにおいしい制度でもある、「家賃保証」のカラクリを取り上げました。今回は、家賃保証は「安定収入の約束」ではないという点について見ていきます。

建物の維持管理に必要な費用の多くはオーナー負担

前回に引き続き、家賃保証のカラクリを見ていきます。

 

四つ目のポイントとして、家賃保証で差し引かれる手数料のほかに、建物の固定資産税をはじめ、オーナーにはさまざまな費用負担がかかることも覚えておきましょう。

 

家賃保証契約において、建物の管理業務は管理会社に委託するケースが大半ですが、その維持管理に必要な費用のかなりの部分は、オーナーが負担することになります。大がかりなリフォームにかかる費用、日々の巡回点検にかかるコスト、さらに植えた草木が枯れていれば、木の植え替えの費用はオーナー負担です。地震や火災、風水害などによる損傷も然りです。

 

東京都においては、入居者が退去する際の敷金の清算については、2004年、「東京ルール」と呼ばれる制度ができました。この制度により、経年変化および通常の使用による損耗等の復旧に要する費用は、全てオーナーが負担しなければならなくなりました。

 

また、入居者が決まらないと、まだ物件が新しいにもかかわらず、頻繁に修繕や改装を要求されることもあります。工事は管理会社の指定業者のため、工費が高くつくこともあり、拒むと契約解除となりかねないのは先に触れた通りです。

管理の手間は省けても、経営の手綱は管理会社に・・・

ここまで読んで、家賃保証という言葉の響きに反し、決してオーナーにとって安定収入を保証するメリットが多い制度とはいい切れない実情が見えてくると思います。

 

家賃保証の契約をしても、オーナーは借入金返済の金利上昇リスクを抱えていることに変わりはなく、固定資産税等の負担もあります。建物の維持・修繕費用も負担しなければなりません。

 

空室リスクはなくなりますが、契約賃料の引き下げというリスクに形が変わるだけなので、抱えているリスクにさほど変化はありません。管理の手間は省けても、オーナーとは名ばかりで、経営の手綱は管理会社に握られてしまうのです。

 

念のため申し上げると、家賃保証を全面的に否定する気はありません。「万一の保険のために家賃保証してほしい」という人もいるでしょうし、「手数料を払っても、管理の手間を省きたい」というニーズにはフィットする制度だと思います。

 

しかし、契約を結ぶ際には、メリットとデメリット、および契約の全容をしっかりと押さえることが肝要です。

 

そもそも、賃貸経営を実践する際には、「家賃保証ありき」ではなく、家賃保証がなくてもしっかりと収益を上げられるようプランニングをすることが大前提です。ゆめゆめ「家賃保証があるから安心です」という営業トークに惑わされないようにしましょう。

株式会社財産ブレーントラスト 代表取締役

1958年7月生まれ。94年、株式会社船井財産ドック(現在東証第二部に上場している株式会社青山財産ネットワークス)に入社。97年に事業部長、2001年に取締役に就任、04年東証マザーズ上場時に、上場の鐘を叩く。05年現場での仕事にこだわり、執行役員に降りる。08年、再度取締役に就任。09年、全国ゴルフ練習場連盟の理事に就任する。10年に退任。
12年12月、一人ひとりのお客様に対して、もっと深く密な財産コンサルティング業務に特化したいとの思いから、株式会社財産ブレーントラストを設立。
著書に『あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』『不動産現金化の時代』『あなたの資産 再生いたします』『改訂版 あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』(全て実業之日本社)、『都心不動産 買い方のコツ』『地主心得帳』『買ってよい不動産・悪い不動産』『3年後 崩壊する地主・生き残る地主』(全てPHP新書)等。

著者紹介

連載あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」~アパート・マンション建築編

本連載は、2016年10月9日刊行の書籍『あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

 

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

秋山 哲男

幻冬舎メディアコンサルティング

恐ろしい「相続対策の裏側」と「知っておくべきポイント」を大公開! ・相続税対策のうち8割が実は不要!? ・バックマージンが横行する業界の実態 ・相続後にお荷物と化す無意味なアパート・マンション ・税理士のうち約半数は…

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