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工事業者の選定に制約も!? 大規模修繕の落とし穴

前回は、相続対策として100坪の駐車場を賃貸マンションした失敗事例を取り上げました。今回は、大規模修繕の落とし穴を見ていきます。

賃貸物件は建ててからの方が手間も費用もかかる

住宅メーカーの営業マンの巧妙な手口、営業トークについて具体的に見ていきます。

 

◆要注意トーク7「建物の価値を上げるために、大規模修繕した方がいいですね」

 

建物は建てたら終わりではありません。20~30年経ち、建物の経年劣化が目立ち出すと、オーナーの肩に重くのしかかってくるのが大規模修繕です。収益物件の修繕は、最初投資した金額と同じ位の金額がかかると言う一級建築士もいます。

 

某住宅メーカーが営業用資料で算出している「アパート経営におけるランニングコストのオーナー負担」の概算を一例に挙げると、1棟8戸の2DKタイプのアパートを30年間経営した場合で、退去の際にかかる原状回復費の負担が約500万円弱、修繕費が1600万円というもの(*いわゆる東京ルールを適用した場合)。借り入れローンの返済のほかにも、合計でなんと2100万円超のコストがかかる計算です。

 

しかも、これは平均的データであり、たとえば家賃保証の契約をしている際、入居率が悪いと、「そろそろ修繕をした方が」と管理会社が言ってくるケースもあります。マンション・アパートは建ててからの方が、むしろ手間も費用もかかるのです。

建設をした工務店の系列に頼むしかない!?

「修繕ならば、安い中小の工務店に見積もりをとって依頼すればいい」

 

そう思うかもしれませんが、内装の設備、部品などは会社によって規格が異なり、同様の仕様で修繕するとなると、建設を依頼した住宅メーカー系列の工務店に依頼するしかないという事態もありえます。

 

特に、大手住宅メーカーが手掛ける、いわゆる工業化住宅は工場で生産した部材を組み立てるスタイルであり、部品の仕様やサイズがメーカーによって異なるケースが大半です。

 

オープンテクノロジーの時代にあって、何とも前近代的な話のようですが、これも住宅業界の“囲い込み”の図式といってもいいのかもしれません。だからこそ、口を酸っぱくして申し上げますが、最初にアパート経営をスタートする際の事業計画書や収支プランの確認、業者の設定が肝心なのです。

株式会社財産ブレーントラスト 代表取締役

1958年7月生まれ。94年、株式会社船井財産ドック(現在東証第二部に上場している株式会社青山財産ネットワークス)に入社。97年に事業部長、2001年に取締役に就任、04年東証マザーズ上場時に、上場の鐘を叩く。05年現場での仕事にこだわり、執行役員に降りる。08年、再度取締役に就任。09年、全国ゴルフ練習場連盟の理事に就任する。10年に退任。
12年12月、一人ひとりのお客様に対して、もっと深く密な財産コンサルティング業務に特化したいとの思いから、株式会社財産ブレーントラストを設立。
著書に『あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』『不動産現金化の時代』『あなたの資産 再生いたします』『改訂版 あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』(全て実業之日本社)、『都心不動産 買い方のコツ』『地主心得帳』『買ってよい不動産・悪い不動産』『3年後 崩壊する地主・生き残る地主』(全てPHP新書)等。

著者紹介

連載あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」~アパート・マンション建築編

本連載は、2016年10月9日刊行の書籍『あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

 

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

秋山 哲男

幻冬舎メディアコンサルティング

恐ろしい「相続対策の裏側」と「知っておくべきポイント」を大公開! ・相続税対策のうち8割が実は不要!? ・バックマージンが横行する業界の実態 ・相続後にお荷物と化す無意味なアパート・マンション ・税理士のうち約半数は…

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