「税制改正」への柔軟な対応が必要な賃貸経営の節税策

自宅兼賃貸アパートの評価額が約2倍に!?

さて、ここまでいくつかの要注意トークについて解説してきました。もう一点、賃貸経営を検討する際に、注意すべきポイントがあります。それは、税制とは頻繁に変わるものである、ということです。

たとえば、都心部で自宅兼賃貸アパートを所有するオーナーが大打撃を受けたのが、2010年の「小規模宅地等の特例」の見直しでした。

「小規模宅地等の特例」とは、一定の要件を満たす居住用・事業用の宅地については、土地の評価を80％減額、賃貸物件については50％減額できるもので、居住用については、残された家族が納税により、住む家がなくなることがないように配慮された制度です。

2010年の税制改正より前は、賃貸併用住宅についても、一部でも自宅ならば建物敷地全体に80％の評価減が適用できたため、賃料収入でローンを返済でき、固定資産税も軽減できるとして、特に地価の高い都心部で、賃貸併用ビルを建設する動きが加速化しました。ところが、2010年の改正により、賃貸部分と自宅部分を分けて計算することとなり、賃貸部分については50％減が適用されることになりました。

たとえば、土地評価約2億3000万円の自宅兼賃貸アパート用敷地（200㎡）だとすると、以前であれば敷地全体に80％減が適用され、評価額は約4600万円で済みました。ですが、建物全体の5分の1が自宅で、5分の4が賃貸だったすると、それぞれの評価額は約920万円、約9200万円となり、総額では約1億円と、約2倍の評価額になってしまうわけです。

「一部でも自宅にすれば、評価減になりますよ」と勧められ、自宅兼賃貸アパートを建設したオーナーにとっては、想定外の災難です。しかし、税制が改正されて節税効果がダウンしたからといって、住宅メーカーが責任をとってくれるわけではありません。

相続税対策は「一度やったら終わり」ではない

近年、話題になったタワーマンションの上層階を買い、実勢価格と相続税評価のかい離を狙う、いわゆる“タワマン節税”にも、今後、本格的にメスが入ることが予想されます。

相続対策は一度やったら、終わりではありません。面倒でも、時代の趨勢（すうせい）や税制改正の動向もにらんだ上で、適切な対処をしていく必要があります。ただし、税制の改正を踏まえた不動産の特例適用などに関しては、自分で新たな対処法を講じようにも、そのハードルは高いと言わざるをえません。

だからこそ、「商品を売る」だけを目的とする営業マンの言い分だけを全面的に鵜呑みにし、頼り過ぎるのは非常にリスクが高いのです。