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「税制改正」への柔軟な対応が必要な賃貸経営の節税策

前回は、工事業者の選定に制約もある、大規模修繕の落とし穴について見ていきました。今回は、「税制改正」への柔軟な対応が必要な賃貸経営の節税策を見ていきます。

自宅兼賃貸アパートの評価額が約2倍に!?

さて、ここまでいくつかの要注意トークについて解説してきました。もう一点、賃貸経営を検討する際に、注意すべきポイントがあります。それは、税制とは頻繁に変わるものである、ということです。

 

たとえば、都心部で自宅兼賃貸アパートを所有するオーナーが大打撃を受けたのが、2010年の「小規模宅地等の特例」の見直しでした。

 

「小規模宅地等の特例」とは、一定の要件を満たす居住用・事業用の宅地については、土地の評価を80%減額、賃貸物件については50%減額できるもので、居住用については、残された家族が納税により、住む家がなくなることがないように配慮された制度です。

 

2010年の税制改正より前は、賃貸併用住宅についても、一部でも自宅ならば建物敷地全体に80%の評価減が適用できたため、賃料収入でローンを返済でき、固定資産税も軽減できるとして、特に地価の高い都心部で、賃貸併用ビルを建設する動きが加速化しました。ところが、2010年の改正により、賃貸部分と自宅部分を分けて計算することとなり、賃貸部分については50%減が適用されることになりました。

 

たとえば、土地評価約2億3000万円の自宅兼賃貸アパート用敷地(200㎡)だとすると、以前であれば敷地全体に80%減が適用され、評価額は約4600万円で済みました。ですが、建物全体の5分の1が自宅で、5分の4が賃貸だったすると、それぞれの評価額は約920万円、約9200万円となり、総額では約1億円と、約2倍の評価額になってしまうわけです。

 

「一部でも自宅にすれば、評価減になりますよ」と勧められ、自宅兼賃貸アパートを建設したオーナーにとっては、想定外の災難です。しかし、税制が改正されて節税効果がダウンしたからといって、住宅メーカーが責任をとってくれるわけではありません。

相続税対策は「一度やったら終わり」ではない

近年、話題になったタワーマンションの上層階を買い、実勢価格と相続税評価のかい離を狙う、いわゆる“タワマン節税”にも、今後、本格的にメスが入ることが予想されます。

 

相続対策は一度やったら、終わりではありません。面倒でも、時代の趨勢(すうせい)や税制改正の動向もにらんだ上で、適切な対処をしていく必要があります。ただし、税制の改正を踏まえた不動産の特例適用などに関しては、自分で新たな対処法を講じようにも、そのハードルは高いと言わざるをえません。

 

だからこそ、「商品を売る」だけを目的とする営業マンの言い分だけを全面的に鵜呑みにし、頼り過ぎるのは非常にリスクが高いのです。

株式会社財産ブレーントラスト 代表取締役

1958年7月生まれ。94年、株式会社船井財産ドック(現在東証第二部に上場している株式会社青山財産ネットワークス)に入社。97年に事業部長、2001年に取締役に就任、04年東証マザーズ上場時に、上場の鐘を叩く。05年現場での仕事にこだわり、執行役員に降りる。08年、再度取締役に就任。09年、全国ゴルフ練習場連盟の理事に就任する。10年に退任。
12年12月、一人ひとりのお客様に対して、もっと深く密な財産コンサルティング業務に特化したいとの思いから、株式会社財産ブレーントラストを設立。
著書に『あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』『不動産現金化の時代』『あなたの資産 再生いたします』『改訂版 あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』(全て実業之日本社)、『都心不動産 買い方のコツ』『地主心得帳』『買ってよい不動産・悪い不動産』『3年後 崩壊する地主・生き残る地主』(全てPHP新書)等。

著者紹介

連載あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」~アパート・マンション建築編

本連載は、2016年10月9日刊行の書籍『あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

 

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

秋山 哲男

幻冬舎メディアコンサルティング

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講師 熊谷亮 氏
日時 2018年07月07日(土)
内容

会場 幻冬舎本社ビル内 セミナー会場

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