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登記簿謄本と航空写真でなにを確認すればいい？
チェックポイント2．土地の種類
軍用地の登記簿上の地目は、「田」「畑」「宅地」「山林」など23種類に分かれます。最近の借地料の上昇傾向をみると、宅地や宅地見込み地が有利です。
特に宅地見込み地（宅地への転用が可能）の上昇率が高く、嘉手納飛行場では宅地0.34％に対し宅地見込み地0.95％、キャンプ・コートニーでも宅地0.42％に対し宅地見込み地1.37％と、宅地見込み地のほうが高くなっています。
チェックポイント3．面積・権利関係・形状
このほか、面積や所有権者・抵当権の有無を確認するとともに、「航空写真」で土地の形状や位置を確認することが重要です。形状が悪ければ返還後の再開発が難しいことが推測できますし、主要道路に近いと値上がり期待が高まります。
現地に行けない分、資料をしっかりチェックすることが重要です。
金利上昇中…軍用地は「現金購入」がおすすめ
軍用地の購入にあたっては、一度軍用地を購入し地主会に加入すると「土地連共済」という地主限定の低金利ローンを利用することができるため、これを活用して買い増していくという方法もあります。
ただし、2026年1月現在、金利は2.2％に上昇しており、利回り2％弱の軍用地ではローン活用が厳しくなっています。今後さらに金利が見直される可能性もあるため、現金購入がおすすめです。
軍用地投資はスピード勝負で、いい物件はネットに出る前に売れることが多いです。そのためハードルは高いですが、地元の不動産会社と関係を築くのが効果的でしょう。
黒瀧 泰介
税理士法人グランサーズ共同代表／公認会計士・税理士
