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【実例】軍用地投資の具体的な収支は…
ここからは、弊社が購入した沖縄県うるま市の軍用地「キャンプ・コートニー」内の物件を例に、実際の収支をみていきましょう。
・売買価格……505万5,000円
・土地面積……86m2
・年間地料……10万1,113円／年
・平米単価……1,175.74円／m2
・倍率……50倍
購入価格は約500万円で、年間借地料は約10万円。購入時の諸経費は約7万円。仲介手数料がゼロの物件だったため、初期費用を抑えることができました。固定資産税は年間約8,000円です。
つまり、初期費用約7万円で年間約10万円の収入が見込め、安定した収益が期待できます。このように、じっくり収益を上げたい人におすすめの投資といえるでしょう。
軍用地の売買価格は「借地料」と「倍率」で決まる
軍用地の売買価格は、一般の土地のように「坪単価×面積」ではなく、「年間借地料×倍率」で決まります。倍率は市場動向や基地返還予定などで変動する軍用地特有の指標で、人気のエリアほど高くなります。
たとえば、嘉手納飛行場上の物件の場合、年間借地料が60万5,000円で倍率53倍なら、売買価格は約3,280万円です。倍率は全体的に上昇傾向にあり、嘉手納飛行場は2011年の約35倍から現在では50〜60倍で取引されることが多いです。
仮にこの物件を10年保有し、倍率が54倍、借地料が62万円に上昇した場合、売却価格は約3,348万円になります。その間も毎年安定した借地料が入るため、売却益と賃借料の両方が期待できます。
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軍用地は「現地見学」不可…購入前の注意点
軍用地は現地を見学することができないため、資料で慎重に判断する必要があります。この際、チェックすべき重要な資料は以下の3つです。
■土地賃借料算定調書
■登記簿謄本
■航空写真（実測図）
これらを不動産会社から取り寄せて検討します。
チェックポイント1．場所（返還予定の有無）
場所選びで最も重要なのは、「返還予定の有無」です。たとえば、嘉手納飛行場の北側など返還予定がないエリアは長期保有向きで、賃借料収入が安定し、売却も期待できます。嘉手納飛行場は最大級の米空軍基地で、返還リスクが極めて低いため人気です。
一方、返還予定があるエリアでも、再開発で地価が数倍になる可能性があります。過去の例として、泡瀬ゴルフ場（現イオンモール沖縄ライカム）は返還後に坪単価が6倍になりました。
返還予定とはいえ、実際に返還されるまでは借地料が入ってくるほか、返還後の区画整理のあいだも借地料相当の保証があります。そのため、再開発で価値が上がる物件を狙う投資家もいます。ただし、利用価値が低いまま残るリスクもあるため注意が必要です。
なお、基地内の土地を買うことに抵抗がある場合には、那覇空港周辺のようにすでに民間利用されている土地もおすすめです。
