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築40年の木造アパートを売却したら、突然「税務署」から“お尋ね”が届いたワケ【税理士が解説】
築30年の物件…所有すべきか、売却すべきか？
Aさんのケースでは、物件の家賃収入は変わらない一方で、減価償却費の計上がなくなって不動産所得が増えています。その結果、税金の支払いが増えて、気づかぬうちに手取りが下がっていました。収益性を維持・増加させるためには、修繕などの施策を行ったうえで築30年の物件の所有を継続すべきか、または売却すべきかを意思決定する必要があります。
築30年のアパートでは、大規模なリノベーションや周辺環境の大きな変化がない限り、家賃収入を上げることは難しいです。また、築古物件の家賃水準を維持するためにはこまめな修繕工事が必要となり、いままでよりもさらに出費がかさむことになります。
Aさんは、新築当時のローンを返済したあとは、金融機関との付き合いがありません。大規模修繕を行うにしても手許の資金から出す必要があることから、いままでに得てきた利益を失う可能性が実際より大きく見えてしまいます。
以上のことを鑑みると、Aさんのケースでは、不安を抱えて所有を続けるよりも、現在の物件を売却してほかの投資対象に買い替えを行うのがよいかもしれません。
まとめ
不動産投資は長期にわたる投資ですが、物理的な損耗のために、いつかは手仕舞いをする必要があります。それがいつになるのかは、景気の状況や不動産相場、オーナーの資産状況、投資に対するスタンス、ほかの投資資産との兼ね合いなど様々な要素が影響するため、明確ではありません。
今回のケースでは、法定耐用年数が経過したことによって減価償却費が減少しています。それにより税金面でのコストが増え、収益性が損なわれていたことから、買い替えが最善という判断になりました。
本来であれば、投資前や投資実行時から、いつどのように不動産投資を手仕舞いすればよいか、しっかりと見据えておく必要があります。ただ、運用を始めてみないとわからないことも多いですし、経済の状況や物件の周辺環境によって検討の前提が変わってしまう可能性もありますから、当初の計画がうまくいく保証はありません。
不動産を保有しているあいだは、投資の辞めどきを常に検討し続けることが必要です。目安としては、税務上の法定耐用年数が経過する直前までには、不動産をいつまで所有するか、あるいは、売却するかを意思決定しておくのが望ましいでしょう。
小川 明雄
小川堀田会計事務所
税理士・公認会計士
