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東京23区の民泊「有望エリア」はどこ？狙い目の物件の特徴
基本的にNGなエリアでも、民泊ビジネスの可能性がありそうなのは、商店街が面白いところです。例えば、先ほどNGとした板橋区でも
- ハッピーロード大山商店街（板橋区）
はインバウンドに人気です。他にも
- 戸越銀座商店街（品川区）
- 武蔵小山商店街（品川区）
- 赤羽一番街商店街（北区）
- 青戸ワンダフル商店街（葛飾区）
など、商店街が面白いところはインバウンドの評価も高い傾向にあります。不動産投資としては魅力的でなくとも、ゲストハウスビジネスとしてはOKなところもあるので、きめ細かく見ていく必要があります。
さて、港区・渋谷区・新宿区のエリアでの収益構造ですが、8割稼働で家賃の3倍近く、うまくすると4倍近い利益が取れます。
ただ、この「黄金の3区」はオーナーサイド（家主）も強気で、本来15万円くらいの家賃しかとれないところを40万円から50万円くらいで貸し出しますよ、と言われることもあります。
民泊ビジネスは50％の純利益が目標です。例えば、家賃40万円で借りた場合、2倍・80万円以上の売上が理想と言えます。そうなると、少なくとも90万円から100万円程度の売上がないといけません。なかなかのハードルの高さです。
それゆえ、筆者は事業主さんへ、家賃15万円から30万円あたりの物件を借りてください、とアドバイスしています。ただ、東京23区の場合、ワンルームはホテルと競合するのでNG。四人家族を二組、合計8人を2Lもしくは3Lで泊まってもらうのがおすすめです。
理想は、1L40m2で6人収容（もしくは30m2で4人収容）が民泊ビジネスのうまみが出てくる分岐点となります。
まとめると、私が考える東京23区の民泊物件の有望エリアとしては、
- 北限＝赤羽・王子
- 南限＝大井町
- 西限＝吉祥寺
- 東限＝小岩
となります。筆者が考える有望エリア以外では、民泊をオープンしたとしても儲からないので、賃貸で営業なさったほうが良いでしょう、と不動産オーナーさんにアドバイスしております。
では、筆者たちが手掛けている東京23区の物件に関して、その収益性を見ていきましょう。
港区麻布十番マンション（2室）
2025年4月売上＝170万2,806円
【物件の特徴】
東京港区の六本木・麻布・広尾界隈は、駐日外国公館（大使館や領事館）が多い場所として知られています。フランスやドイツ、スペイン、ロシアなどの欧州以外にも、中国や韓国も大使館を置いています。
周辺にはお洒落なお店、特に小奇麗なカフェも散在し、カフェ好きの外国人にはもってこいです。さらには大使館・領事館が近いことは、万一のトラブル、すなわちパスポートの紛失などがあっても、すぐに駆け込めるという利点があり、インバウンドにとっては心強い場所と言えます。
家賃は当然、高いのですが、インバウンドにとっての「安全・安心」と物件の希少性で、ハイエンドなゲストにとって、魅力的な民泊物件であろうという仮説を立てましたが、良好なパフォーマンスで、見事に仮説が立証されました。
