“築20年2LDK庭・駐車場付き”で〈家賃収入1万円〉…物件価値を左右する「投資エリア」の立地環境

2025.12.9

“築20年2LDK庭・駐車場付き”で〈家賃収入1万円〉…物件価値を左右する「投資エリア」の立地環境

（※写真はイメージです／PIXTA）

不動産投資を初めて行う際には、事前の準備が重要になります。資金面の用意はもちろん、投資エリアの土地勘、物件の相場観なども事前に把握しておきたいところです。高利回り物件は誰もが希望するところですが、当然ながらリスクが伴います。まずは長期的な安全性と収益性が期待できる物件を探すことから始めましょう。本記事では、宮崎俊樹氏の著書『空き家は使える！戸建て賃貸テッパン投資法　2ndエディション』（技術評論社）より、不動産投資を始めるための準備内容について紹介します。

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物件検索で掘り出し物に出会うには？

投資するエリアが決まったら、ネットでひたすら物件検索をします。

健美家や楽待のような投資用の不動産ポータルサイトだけでなくアットホームやホームズ、不動産ジャパンなどの投資目的以外のポータルサイトでもチェックする必要があります。

投資用の収益物件が掲載されているポータルサイトは投資家のライバルがみんな見ています。よい物件が出ようものなら問い合わせが殺到するのは目に見えていますから、投資目的のサイトを押さえるだけでは不十分。居住用に売りに出されている戸建て物件もチェックしなければ安い物件を仕入れるのは難しいでしょう。

できれば地場の不動産業者のホームページもチェックできるとライバルに差をつけられます。地場業者のホームページには、自社で客付けしたいということで、たまにポータルサイトにアップしていない物件が載っていることがあります。

そして意外と掘り出し物を見つけられるのが、ポータルサイトで「土地」で検索する場合。「古家付き土地」というものがあり、それらは基本的に土地の値段だけで売買されていて安いのです。「古家付き」と書かれていると廃墟みたいな家が建っているのでは、と思われるかもしれません。実際にたいていは廃墟なのですが（笑）。

とはいえ、たまにまだ利用できるような建物が建っている場合もあります。基本的に激安物件はネットに掲載されたらすぐに売れてしまうものですが、このように土地として売りに出されている物件は、土地で検索している人が少ない分、掘り出し物のまま眠っている可能性があります。

さて、ひたすらネットで検索していると、そのエリアの物件の相場がだいたいわかってきます。やはり相場観をつかむことは大前提。相場がわからなければ安いか高いかの判断もできませんから。

筆者はいまでも毎日ネットで物件検索をしています。アットホームや楽待などスマホアプリをリリースしているところもあり、これを利用すれば通勤中でもスキマ時間でもラクに物件検索できます。ポータルサイトに希望物件の条件を登録しておくとメールで通知してくれるサービスもありますので、ぜひ活用してみてください。

最初に買うべきは「古くてもメンテナンスがされている物件」　

これから始めようという人がやみくもに高利回りを追求するのは危険です。高利回りは高リスクを意味しますから、その背後には多くの問題が潜んでいます。たとえばネット証券で高い利回りの新興国債券が売り出されていることがありますが、高利回りの陰にはその国の通貨価値下落リスクやデフォルトリスクがあったりします。

不動産も同じで、利回り20％の物件がおいそれと手に入るわけがありません。もし簡単に手に入ったとしたら、その物件はあなたの知らないところで何らかの問題を内在させているはずです。

では、どんな戸建て物件を狙うべきなのかというと、築30年台、どんなに古くても40年台前半で、しっかりとメンテナンスされている物件をおすすめします。雨漏りやシロアリ、傾きなどのリスクはとらず、利回りは低くなるかもしれませんが安全性が高く、失敗リスクが少ないものを選ぶべきと考えます。もちろん、賃貸需要がある地域の物件であることはいうまでもありません。

また、オーナーチェンジ物件（※3）も一考の価値があります。オーナーチェンジなら購入後すぐに賃料収入が発生しますし、融資も受けやすいです。最初に手を出す物件としてオーナーチェンジは向いています。

※3 オーナーチェンジ物件

入居者付きの物件のこと。オーナーチェンジ物件は、現入居者がそのまま住んでくれるのでリフォームする必要がなく、初期費用が少なくて済む。空き家だと購入後リフォームをして、賃貸の客付けをして、賃料収入が発生するまでに早くても3カ月くらいの時間がかかるが、オーナーチェンジなら購入後すぐに賃料収入が発生する。反面、購入前に室内を確認できないことがオーナーチェンジ物件のデメリット。

高利回り・高リスク物件に挑戦するのは知識と経験が増え、リスクを許容できるようになってから。まずは基礎を固めること、そして短期的な利益よりも長期的な安全性と成長を優先することです。

宮崎俊樹
不動産投資家
サーファー薬剤師

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#空き家投資 #賃貸 #空き家 #戸建て

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宮崎俊樹

不動産投資家
サーファー薬剤師

1980年、東京都足立区生まれ。

薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。その後、かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、サーフィン、海外生活を満喫し帰国。帰国後は千葉で薬剤師のパートをするかたわらネットショップを立ち上げ、インドネシアからハンモックチェアを輸入販売するが、ネット通販の厳しさの前に断念。

進むべき道に迷っているときに著名不動産投資家の石原博光さんに出会い、不動産投資の勉強を始める。家賃3万2000円の激安アパートに引っ越し節約しながら資金をつくり、2012年に第1号の物件を取得。これまでに購入した戸建ては37戸で、購入価格帯は200～400万円、平均の利回りは20％超。

2019年から賃貸業のかたわら戸建てを用いた宿泊事業も行っており、中古の貸別荘1棟、新築貸別荘2棟を運営している。

登録者数1万7000人のYouTubeチャンネルで戸建てに特化した情報を発信中。

著者プロフィール詳細

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連載“空き家”活用で勝機！「戸建て賃貸テッパン投資法」

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※本連載は、宮崎俊樹氏の著書『空き家は使える！戸建て賃貸テッパン投資法　2ndエディション』（技術評論社）から一部を抜粋、編集したものです。