検索
ゴールドオンライン新書最新刊、Amazonにて好評発売中！
『司法書士が全部教える 「一人一法人」時代の会社の作り方【基本編】』
加陽麻里布(著)＋ゴールドオンライン (編集)
『富裕層が知っておきたい世界の税制【カリブ海、欧州編】』
矢内一好 (著)＋ゴールドオンライン (編集)
『司法書士が全部教える 「一人一法人」時代の会社の作り方【実践編】』
加陽麻里布(著)＋ゴールドオンライン (編集)
シリーズ既刊本も好評発売中 → 紹介ページはコチラ！
やってみてわかった！戸建て賃貸のいいところ
筆者が不動産投資をしているエリアでは、築30年前後の物件を300〜400万円程度で購入することができます。それくらいの金額であれば人によってはキャッシュで買い付けられるでしょうし、融資を受けるとしても数百万円程度で、 RC（※4）マンションやアパートのように数千万、数億単位の負債を背負う必要はありません。
想像してみてください。
数千万、数億の負債を抱えて、そのリスクをコントロールできますか？
不動産投資には空室リスクや滞納リスク、金利変動リスク、自然災害リスクなどがあります。下手に自分の器にそぐわない物件に手を出してしまうと、いつも胃が痛い思いをして眠れない夜が続くことになってしまうかもしれません。豊富な投資経験を持っていて、潤沢な自己資金が控えていてリスクコントロールできる方なら話は別です。しかし、これから不動産投資を始める方には、いきなり大きな負債を背負うことはおすすめできない、というのが筆者の意見です。
※4 RC
「鉄筋コンクリート造」のこと。RC造の物件は担保価値が高い場合が多く、木造の物件と比較すると融資が引きやすくなる。RC造の特徴の1つは法定耐用年数の長さ。RC造の物件の法定耐用年数は47年で、木造物件の22年と比較するとかなり長い。銀行は融資する際に法定耐用年数を目安に融資期間を設定するため、銀行から長期間の融資を引くことが可能になる。反面、固定資産税が高く、修繕にも多額の費用がかかるので維持管理費が高くつくことを覚悟しなければいけない。
複数のカゴを用意でき、リスクヘッジしやすい
「卵は1つのカゴに盛るな」。株をやっている方には耳にタコの格言ですね。
手持ちの卵を1つのカゴに入れていると、万が一落としてしまった場合に全部の卵が割れてしまう。だから複数のカゴに取り分けて、万が一のときにも全部がダメになってしまわないようにする、という意味です。
株でも不動産でもリスクヘッジは必ず考えておかなければいけません。株では1つの銘柄に絞るのではなく、できるだけ広いジャンルの銘柄に分散して投資しなさい、と入門書に必ず書いてあります。
これは不動産投資にも当てはまることです。
たとえば、即サラリーマン卒業を目指して金融機関から多額の融資を受けてマンション1棟を購入したとします。縁起でもない話ですが、そこで事件や事故が起きてしまった場合どうなるでしょうか？ 物件に致命的な瑕疵（※5）が発覚した場合はどうでしょう？
天災に見舞われてしまった場合はどうでしょうか？ ある程度保険でカバーできる部分はありますが、そこに大きなリスクがあることに変わりはありません。
戸建て賃貸であれば各地に分散させて複数戸の物件を所有することは難しくありません。万が一のときに被害を最小限に抑える分散投資という観点からも戸建て投資はやりやすさがあります。
※5 致命的な瑕疵（かし）
建物の安全性や価値に重大な影響を及ぼす欠陥や問題点など。具体的には、建物の構造に関わる深刻な損傷（基礎部分の大規模なひび割れや崩壊のリスク、シロアリ被害、腐食など）のほか、法律や建築基準を大きく逸脱した設計・施工が該当する。こうした問題は購入者が物件の価値を正しく評価することを妨げ、修繕コストの増加や安全上のリスクをもたらすためとくに注意が必要となる。
低価格・低リスクの物件は、経験を積むのにもってこい
戸建て投資はリスクを抑えながら物件を購入できます。その少ないリスクと反比例するように着実に経験を積み重ねていくことができます。
多くの大家さんが「最初に買った物件はいまの自分だったら購入しない」といっているのをよく耳にします。そのときはよい物件だと思えても、時間がたって経験を積んだ目で見ると、実際はあまりよい物件ではなかったということです。不動産物件購入に限らず、はじめてのときは誰しも失敗する可能性が高いものです。
プロの料理人は一度もつくったことのない料理をいきなりお客さんに出したりはしませんよね。最初からうまくつくることなんてできませんから、何回か試作してからその料理を供するはずです。ですが不動産投資は料理のように練習なんてできません。実際に物件を購入しなければ経験にならないのです。
低価格・低リスクの物件を1戸ずつ積み重ねていく戸建て投資の手法であれば、経験を積んでいくことによって物件購入で失敗するリスクを減らすことができます。
物件を購入し続けていれば、不動産業者をはじめとして徐々にいろいろなコネクションができていきますから、よりいい物件を安く購入したり、安くリフォームを仕上げたりできるようになっていきます。投資実績が増えてくれば金融機関の評価も上がりますので、有利な条件で融資を引き出すこともできるようになるでしょう。
まずは戸建てから始めて、十分な経験を積めたら次のステップとしてアパートなどの一棟物に進むというのも1つのやり方だと思います。
宮崎 俊樹
不動産投資家
サーファー薬剤師
注目のセミナー情報
【海外不動産】12月18日（木）開催
【モンゴル不動産セミナー】
坪単価70万円は東南アジアの半額!!
世界屈指レアアース産出国の都心で600万円台から購入可能な新築マンション
【事業投資】12月20日（土）開催
東京・門前仲町、誰もが知る「超大手ホテルグループ」1階に出店！
飲食店の「プチオーナー」になる…初心者も参加可能な、飲食店経営ビジネスの新しいカタチとは？
【関連記事】
■税務調査官「出身はどちらですか？」の真意…税務調査で“やり手の調査官”が聞いてくる「3つの質問」【税理士が解説】
■親が「総額3,000万円」を子・孫の口座にこっそり貯金…家族も知らないのに「税務署」には“バレる”ワケ【税理士が解説】
「銀行員の助言どおり、祖母から年100万円ずつ生前贈与を受けました」→税務調査官「これは贈与になりません」…否認されないための4つのポイント【税理士が解説】
