「こんなはずじゃ…」親から“都心タワマン”を相続した長男が語る〈まさかの後悔〉

「自慢だったんですよ、最初は」

都内で働く会社員の田村さん（仮名・54歳）は、数年前に亡くなった両親が残したタワーマンションを相続しました。

間取りは3LDK、都心の駅から徒歩5分という好立地。購入当時の価格は1億円近かったといいます。

「親が購入した当時、タワマンはまだ珍しい存在でした。知り合いに『うち、親からタワマン引き継いだんだよ』って言うと、“勝ち組”みたいな扱いをされました」

最初のうちは、その“肩書き”に満足していた田村さん。しかし、次第に現実が見えてきたといいます。

「固定資産税が年間で30万円を超えるとは思いませんでした」

加えて、毎月の管理費と修繕積立金は合計で約5万円。住宅ローンがないとはいえ、年間で90万円以上の支出が生じています。

「住んでいる分にはまだしも、将来、子どもが住まないなら“負動産”になるかもしれない」

田村さんにはすでに独立した娘がいますが、タワマンの場所は娘夫婦の生活圏とは異なるため、将来的に住む予定はないとのこと。

「いざとなれば売ればいい」と考えていた田村さん。しかし、いざ不動産会社に相談すると、思わぬ指摘を受けました。

「このマンション、今後の大規模修繕費が不足気味ですね。購入希望者から敬遠されることもありますよ」

築年数が20年を超えると、タワマンでも価格が落ち着き始めます。とくに近年は、「管理組合の財政状況」や「建物のメンテナンス履歴」が重視されるようになり、売却の難易度が上がっているといいます。

さらに悩ましいのが「相続税評価額」と「実際の売却価格」の乖離です。

相続税は、建物部分については「固定資産税評価額」、土地部分については「路線価」をもとに計算されます。しかし、高層階のプレミアム感や都心立地の希少性は、こうした評価基準では十分に反映されず、実際の市場価格よりも低く算定されるケースが少なくありませんでした。

この仕組みを利用し、高層階のタワーマンションを相続税対策として購入する、いわゆる「タワマン節税」が一時期話題となりましたが、2024年1月からは制度が見直され、階層や実勢価格を加味した補正が行われるようになっています。

ただし、市場価格に見合った税額を求める動きが強まる一方で、「現金化しにくい不動産」が相続後に手元に残るリスクは依然として残っており、評価制度の改正だけでは解決できない課題もあります。

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