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これからは積極的に固定金利を検討すべき
金利の話に関連して、これからの融資条件の選択において、固定金利を選ぶほうが賢明です。とはいえ実際には、30～35年の長期融資で完全固定金利の設定は難しいのですが、3～5年の固定金利選択型であれば、アパートローンでも用意している金融機関もあります。5年程度だとやや短いので、10年の固定金利選択型を選べると安心です。
これは、今後の金利上昇を見越してのことです。日銀の政策変更を受けて、2024年9月に国内金融機関は、十数年ぶりに、短期プライムレートを引き上げました。
メガバンクは、2009年に1.475％に引き下げてから15年ぶりに1.625％へと引き上げています。また、地方銀行だと2.13％といった水準になっています。これが2025年にかけてさらに0.5％程度引き上げられるのではないかと見込まれています。
変動金利は、短プラに連動した基準金利をベースとしているため、短プラが引き上げられれば、変動金利で融資を受けている借り手の利息支払い額も引き上げられ、毎月の返済額が増えます。
投資家にとって困るのは、いつ金利が引き上げられるか、どこまで引き上げられるのか、事前に分からないことです。思わぬタイミングで現金支出が増えてキャッシュフローが赤字になるリスクがある可能性は否めません。昨今の状況を踏まえ、これからの不動産投資において最大限にリスクを避けるために固定金利を選ぶことを勧めます。
なお、現在の平均では、固定金利選択型の金利水準は、変動金利よりもおおよそ0.7％前後高くなりますが、しかし、先に見たように、税引き後で考えればその影響はより小さくなります。キャッシュフロー上のリスクを考えれば、その程度の金利差は許容できる範囲です。
菅谷 太一
ハウスリンクマネジメント株式会社
代表取締役
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