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維持・管理のしやすさも木造アパートに軍配
また、維持・管理コストという面においても木造アパートは有利です。投資用物件はいったん購入すれば、あとは収益を生むだけというわけにはいきません。購入後にも物件の維持・管理コストがかかり続けます。つまり、投資収益を考える際は、購入時の利回りだけではなく、購入後の維持・管理コストも事前に想定しておかなければなりません。
維持・管理コストには、大きく分けて「PM費用」（プロパティマネジメント）と、BM費用（ビルメンテナンス）があります。
プロパティマネジメントは、建物の巡回警備、共有設備の点検、清掃など管理業務全般、ビルメンテナンスはエレベーター、防災設備・消防設備、貯水槽・ポンプ、ゴミ集積場、法定点検、整備、補修といった設備や施設のメンテナンス業務全般を指します。加えて、退去時の原状回復費用や大規模修繕費用なども維持管理コストに含まれます。
一般的に、維持・管理コストは建物の構造や規模が影響します。その点で、木造アパートはエレベーターなどの施設がなく設備も少ない傾向があります。建物によっては受水槽や揚水ポンプなどの設備もありません。長期的に見た場合に、RC造マンションよりも相対的にメンテナンスコストが抑えられ、アパート経営にとって利点です。
大規模修繕は、一般的なRC造マンションだと12年ごと、木造アパートだと10～15年ごとが目安です。木造はRC造より建設工費が低いので、大規模修繕費用が安くなります。
なお、区分マンションの場合は、マンションの管理組合が業者に選定・委託しており、投資家は管理規定に従って管理費や大規模修繕積立金を毎月支払います。一棟マンションの場合は、投資家自身が管理会社に委託することになります。
菅谷 太一
ハウスリンクマネジメント株式会社
代表取締役
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