今回は、入手困難な「収益性の高い物件」をあっさり手に入れた事例を見ていきます。本連載は、不動産投資コンサルタントである桜木大洋氏の著書、『自己資金０円からはじめる不動産投資』（青月社）の中から一部を抜粋し、自己資金ゼロからアパートを取得した経緯から、資産8億円を得るまでに至った不動産投資の成功事例をお伝えします。
「耳を揃えた」資料一式が、相手の反応を早くする
不動産販売会社は、買う人を探すというより、「選ぶ」という感覚が近いと言われます。不動産会社に「選ばれる人」になるため、成功している人たちから教わったことをお伝えします。
まず、融資審査に必要な資料をすべて揃えることです。
資産概要書、略歴書、源泉徴収票、確定申告書、ローン返済予定表、謄本です。
そして、それらをPDFにまとめておいて、いつでもメール送信できるようにしておくことです。この準備ができているかどうかで、選んでもらえる可能性が大きく変わります。また、すべてをプリントアウトして1冊のファイルにまとめて、すぐに提出できるようにしておきます。
このノウハウを不動産投資で成功している人から教えていただき、さっそく資料が揃ったところで、ある不動産会社の営業部長にメールをしました。すると次のような返信がありました。
「色々と資料を送っていただきありがとうございました。早速ですが、桜木様の弱みからお伝えさせていただきますが、資産背景が弱いです。この部分を解決できれば2億程度は可能かと思います。つきましては、今後の方針等のお話をさせていただいた方が効率のいい物件の取得につながります。桜木様のご都合のよろしい日時をいくつかお知らせいただければ調整します」
やはり、きちんとした資料を送付したことが効果的だったようです。なかなか日程の折り合いがつきませんでしたが、約1ヶ月後にようやくお会いできました。
良い物件の購入につながった「即決断、即行動」
しかし、そこからの話は急展開の運びとなりました。
挨拶した時に物件を紹介されて、翌日に現場へ見に行き、特に問題ないと思われたので買付を入れました。1週間後には審査の承認が下りて、売買契約を結び、次の週に決済・引渡しまで完了しました。
この物件は、先に金融機関の評価が済んでいる物件だったので、あとは私の属性と資産背景だけが審査対象でした。最終的な交渉ごとは不動産会社さんにお任せして、こちらは健康診断など必要なことをすぐに行動しました。
このスピードが功を奏し、スムーズに購入までこぎ着けることができました。
場所は東京都清瀬市。売買価格は1億8700万円、融資額は1億9200万円。つまり500万円のオーバーローンです。銀行の評価が非常に高い物件だったのです。
そして運の良いことに、その不動産販売会社は、物件を仕入れてから必要な修繕を施して再生させ、その後で販売に出す、いわゆる「売主」に相当する会社でした。そのため、3％＋6万円の仲介手数料がかからず、少ない諸経費で済みました。
あとから振り返ってみると、初めてお会いして、物件資料を見せられてから20日後には自分のものになっていました。不動産会社の方の指示に従い、即決断し、即行動したことが、結果につながったのだと思います。
この物件の利回りは11％。キャッシュフローは満室想定で年間450万円、月々37.5万円。新築木造アパートとは桁違いに大きな利益を得られることになりました。
東京都清瀬市のRCマンション
