借地人が勝手に「借地権譲渡」して大トラブルに発展…「借地権の相続税を払った」と主張する借地人に、地主は「そんなの関係ねー」と大激怒、はたしてその結末は？【税理士が解説】

「使ってないからいいよ」と大昔に善意で貸した土地が…

強くなりすぎた借地人の権利をより柔軟にし、借地による土地の供給増加を図るために「新借地借家法」が平成3年に制定されてから33年が経過した。

土地の賃貸借を規律する法律は、民法の制定時から様々な改正を経て借地人の権利を強固なものにしてきた歴史がある。

本来借地権とは、建物を所有するために土地を借りる権利なのだが、他の不動産と同様に物件性の高いものに変化し、借地権として土地を貸した場合、地主の権利が相当に低くなる現象が生じた。

加えて、相続や贈与の計算の基礎となる財産評価「路線価」が借地権にお墨付きを与えた。路線価図では借地権割合が自用地価格に対して30％から都心商業地では90％にもなる。

昨今では借地権を新たに設定する場合には、その対価として権利金の授受がごく普通に行われていると言うが、戦前から貸している土地も多い。

特に関東圏では関東大震災で多くの建物が倒壊、焼失し、この救済のために施行した「借地借家臨時処理法」が借地の供給を増やした。

大昔に「使ってないからいいよ」と善意で貸した土地。当時は権利金に関する法律もなかったために権利金の授受はない。

「更地にして返してね」との口約束で少額な地代。経済成長とともに土地神話で地価が上昇しても、簡単に地代を上げることができず低廉地代のまま。借地人は「借り得」だ。

借地の家を相続するケースも増えてきたが、当初契約時に権利金の授受があった土地も、なかった土地も同等の評価額で本当に良いのか。

とある地主が直面した借地権トラブルを事例に、時代に取り残された借地権問題について考えたい。