「その物件、買っちゃダメ！」不動産投資で選んではいけない〈ゼッタイNG物件〉の特徴とは【初心者向け／不動産鑑定士が解説】

登場人物

浅井佐知子先生…不動産鑑定士で不動産投資コンサルタントをしている、不動産のスペシャリスト。初心者にもわかりやすく、不動産投資について解説！（以下、浅井）

山田さん・会社員（30代）…株をやっているが仕事が忙しく、株価のチェックがおっくうに。不動産投資をはじめて、趣味に使うお金がほしいと考えている。（以下、山田）

鈴木さん・会社員（30代）…浅井先生の本を読んで、不動産投資に興味を持った。貯金が貯まってきたので、将来のために副収入がほしいと考えている。（以下、鈴木）

入居者が決まりにくい物件には理由がある

浅井：物件には、選んではいけないNG物件があります。

鈴木：どんな物件がNGなんですか？

浅井：事故物件や近くに嫌悪施設がある物件は避けるようにしましょう。心理的に嫌がる人が多く、入居者が決まりにくい傾向にあります。物件の種類や地域に関わらず避けたい事項です。

山田：自分が住むことを考えても、避けたいですね……。

浅井：ほかにも、入居者が決まりづらい間取りではないか、設備の不足がないかを確認しましょう。

鈴木：間取りは区分マンション、戸建て、アパートごとに見てきたポイントですね！

浅井：その通りです。また、空室の場合は、物件の賃貸が成り立つ地域かどうかも大切です。

入居者が嫌がる物件の特徴①：事故物件

販売図面の備考欄に「告知事項あり」「心理的瑕疵かしあり」とあると事故物件。不動産仲介会社に事故の内容を確認し、他殺だった場合は特に避ける。3年以上経っていたり、隣の部屋や隣の物件が事故物件だったりする場合は、告知義務がないので調べて確認する。

【調べ方】

・不動産仲介会社に聞く

・「大島てる物件公示サイト」で調べる

⇒事故物件の場所や事故の内容がわかる。ただし、一般の投稿を集めているだけなので、参考程度に。

入居者が嫌がる物件の特徴②：嫌悪施設が近い

心理的に印象がよくない施設や、災害時などに危険が及ぶ施設が近くにあると、入居者が決まりづらい。ネットのマップを活用して、購入したい物件の近くの施設を調べよう。また、物件を購入する前の現地調査でも確認する。

入居者を決めやすくする物件選びのポイント①：物件の間取り・設備に競争力があるか

専有面積は狭すぎないことが重要。単身者向けでは18㎡以下、ファミリー向けでは60㎡以下は避ける。築年数が古いほど、床が絨毯じゅうたんだったり、洗濯機置き場がなかったりと現代のニーズに合っていない可能性がある。設備が整っていると入居者が決まりやすい。特に、単身者向けでは重要。

入居者を決めやすくする物件選びのポイント②：賃貸が成り立つ地域なのか

不動産投資ブームで賃貸物件がたくさん建ってしまった地域や、駅や都心があまりにも遠く不便な場所は避ける。