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具体的な数字で検証
前述の土地建物の計算式をもとに賃貸用不動産を追加購入した場合の検証を行う。なお、借地権割合は都市部の市街地で多い70％（記号「C」）を採用する。
建物…建築費＝時価とする
出所：筆者作成
このケースでは時価250の賃貸用不動産を購入したことで、課税資産を約60％減額することができている。都市部になるほど、時価と相続税の評価額との乖離が大きくなり、さらに賃貸に出すことにより相続税がさらに圧縮されることから「相続対策＝不動産」という式が成り立つ。
また、銀行にとっても「相続対策が必要な個人＝富裕層」であることから、融資においても良質な顧客であり、かつ銀行各支店の目標である融資残高を増やしたいとの思惑からも、不動産による相続対策が勧められる。
まとめ：なぜ相続対策で不動産が提案されるのか？
・時価と相続評価に乖離があり課税資産の圧縮に適していること
・賃貸用不動産の場合はキャッシュフローがあることから素人でも比較的安定的に所有可能であること
・銀行にとっても顧客の不動産購入は融資残高を増やす機会であること
・都市部の不動産は流動性が高いことから将来的に売却することも容易であること
・不動産は他の資産などと比べても高額であり、不動産業者（デベロッパー、仲介業者、ハウスメーカーなど）にとっても売上に大きく寄与するため積極的に提案すること
・関係者全員がWIN-WINになること
ただし、昨今不動産による相続対策に対しては、税改正や最高裁による判決などにより想定していた効果が得られない事象が多くでているため留意が必要である。その点については、別の機会に触れてみたい。
小俣 年穂
ティー・コンサル株式会社
代表取締役
＜保有資格＞
不動産鑑定士
一級ファイナンシャル・プランニング技能士
宅地建物取引士
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