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変動金利の「5年ルール」と「125％ルール」
ただし、変動金利は金利が上がったらすぐに毎月の返済額が増えるとは限りません。元利均等返済方式（毎月の元本と利息の支払額合計を均等にする返済方法）で、変動金利について「5年ルール」と「125％ルール」を採用している金融機関の場合は、毎月の返済額がすぐには上がらないようになっています。
・5年ルール：金利が上がっても五年間は直前の元利均等返済額のままとする
・125％ルール：5年経過して毎月返済額を上げる場合は、直前の125％を上限とする
つまり、住宅ローンの実行翌月に変動金利がどんなに上がったとしても5年間は最初に決めた返済額のままです。そして、5年経過してからは変動金利がどんなに上がっていたとしても、最初の毎月返済額の125％までとされているのです。そこからまた5年間は支払額が一定となります。
最初の毎月返済額の1.25倍まで耐えることができるならば、どんなに変動金利が高騰したとしても10年間はマイホームを維持することができるのです。変動金利がいくら上がっても、住宅ローンの返済を続けること自体は可能なのです。
困るのは、むしろ最後です。どんなに金利が上がっても家計にさほどの痛みはなく、最終回に先送りされるのです。支払利息が増えたのに返済額が増えないということは、当初の予定通りに元本が減らないことを意味します。
予定通りに減らなかった元本は底だまりに溜まっていき、それに対して利息も付きます。その溜まった元本は、住宅ローン契約で決めた完済日には、返済するように請求されます。収入の減る定年時にこれが顕在化すると、老後破産につながる可能性もあります。
つまり、変動金利で金利が上昇したときのリスクは、住宅ローン契約の途中で返済を続けられなくなるリスクではなく、住宅ローン契約の最後に完済できないリスクなのです。
千日 太郎
オフィス千日 代表社員
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