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保有か売却か…選択肢をつくることが大事
2017年までは物件が高騰して買いにくい状況が続いていました。そして、2018年からぱったりと融資の扉が閉じてしまい、サラリーマン投資家が新規で物件を購入するのが難しい状況です。
買いにくいということは売りにくいのと同義であり、このような市況では、なかなか買い手を見つけることができません。
しかし、リフォームをして高稼働で運営ができていれば、残債がどんどん減っていきます。また利回りが上がるので、売却のチャンスも広がります。
つまり、たとえ過去には失敗物件だったとしても、売れる物件に変わるということです。私からすると、物件の可能性（以下「ポテンシャル」）を最大化できていない物件は数多くあるように見えます。伸びしろがまだまだあるのに、低い家賃で貸してしまうのは非常にもったいないです。
逆に、ポテンシャルを見抜いて最大化しているサラリーマン投資家は、不動産投資で失敗はしていないはずです。
「サンタメ業者」といわれる中間省略を行う業者は、投資家側の無知識をわかったうえで、仕入れた物件に多くの利益を乗せて転売しています。
その価格の基準は、物件の価値に見合ったものではなくて、銀行融資が通る基準に合わせており、「収支は合うのか？」「投資として儲かるのか？」ということは考えられていません。
このような不動産業者は、「融資付屋さん」という名がふさわしいくらい、ただ売るだけで終わっていたのではないでしょうか。
そして、そのような失敗物件を買う人もまた、「その物件がきちんと稼働するかどうか」ではなく、「融資が付くかどうか」で判断して買っているので、物件のポテンシャルに意識を向けることがないのだと思います。」
売却した人も「売り時だから」という理由だけで売ってしまっているケースがほとんどです。
結局のところ、投資家側も業者側も同じ理由で、右から左へ物件を流しているところが非常に多く見受けられました。
このようなやり方は、融資が付きやすい市況であれば高値売却は可能ですが、完全にタイミングに依存するのでギャンブルのようなものです。本物の投資家は、物件のポテンシャルを最大限に引き出して、収益を最大化して運用しています。
また、失敗物件は売却すべきと提案はしているものの、今の市況だと融資を受けて買う人を見つけるのは難しいのが事実です。しかし、時代は繰り返します。高稼働物件を所有していれば、必ず売却できるタイミングが出てきます。
融資というのは、ずっと門戸が開いている時期が続くわけでも、ずっと厳しい時期が続くわけでもありません。
ですから、今は焦って売る必要はまったくなく、物件の価値を最大化に注力すべきだと考えます。「所有する・売る」という選択肢を持っておくことがとにかく重要です。
柳田 将禎
株式会社ピカいち
代表取締役
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